來源 | 鹽財經(jīng)

【資料圖】

撰文 | 寇大庸

杭州西郊未來科技城的房市，因阿里巴巴裁員的傳聞而“震動”。

阿里巴巴通過微博回應(yīng)傳言不實，并表示2023年會新招聘1.5萬名員工。阿里云則表示，此次阿里云“優(yōu)化”的總體比例約為7%，是正常的組織崗位和人員優(yōu)化。

話雖如此，但人們發(fā)現(xiàn)，阿里巴巴總部所在地未來科技城，卻在近期頻頻傳出房價下跌、業(yè)主打折出售房源的消息，引起了不小的震動。

怎么回事？

千禧年以后，以互聯(lián)網(wǎng)為代表的科技企業(yè)高歌猛進(jìn)，造就了一批極具購買力的大廠程序員群體，大廠所在地也成為黃金地段，形成了“大廠房”的獨特景觀。

然而近幾年，互聯(lián)網(wǎng)公司業(yè)績震蕩，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的造富神話漸漸褪色。那些曾經(jīng)被大廠撐起來的地段和樓盤，是否會因為互聯(lián)網(wǎng)潮水退卻而退潮呢？

所謂“名企小波動，板塊大震動”，實際上并不準(zhǔn)確。

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“一個阿里哪有那么厲害”

在阿里巴巴裁員傳聞蔓延之際，有網(wǎng)友發(fā)帖稱，未來科技城附近一套陽光城未來悅MAX的房源以3.5萬元/平米的價格出售，相較于6.5萬元/平米的購入價幾近“腰斬”。

不過，隨后《華夏時報》報道稱，這套房源之所以低價成交，是買賣雙方故意做低的結(jié)果，實際的成交價格在5.7萬元左右，與該小區(qū)的均價接近。

但是，焦慮的心情難以立刻得到緩解，畢竟，未來科技城板塊的樓盤價格確在緩緩下降。

在貝殼網(wǎng)上搜索未來科技城板塊的房源，會發(fā)現(xiàn)，大部分掛牌房源在最近一年內(nèi)屢屢降價。

2022年（上）-2023年（下）未來悅125平米的戶型交易價格變化/圖源：貝殼網(wǎng)

比如，一套位于合景映月臺小區(qū)的三房兩廳房源，起初標(biāo)記495萬，從去年末開始先后降價4次，已降至418萬。

另一套從2020年起掛牌的嘉桂軒房源的變動，反映了當(dāng)?shù)胤績r的走勢。

這套房子在2020-2021年間不斷漲價，從480萬漲至550萬，但卻在今年3月一次性降價50萬，回到原點。

類似的情況在未來科技城板塊的樓盤中屢見不鮮，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)房源都有不同程度的降價，降幅從數(shù)十萬至上百萬不等。

至于當(dāng)?shù)胤績r下跌與阿里巴巴的裁員傳聞有多大關(guān)系，中介們則是眾說紛紜，并無統(tǒng)一意見。

有中介認(rèn)為阿里巴巴的裁員傳聞，在短期內(nèi)對未來科技城的房價造成了影響，“至少影響了業(yè)主們的心理”。

更多的中介則表示，阿里巴巴對當(dāng)?shù)胤績r的影響有限，“一個阿里哪有這么厲害”，且尚未聽說阿里員工被裁甩賣房子的消息。

事實上，未來科技城的房價不是從最近才開始跌的，當(dāng)?shù)胤績r陰跌的進(jìn)程已經(jīng)持續(xù)了兩三年。一名中介對鹽財經(jīng)表示，未來科技城的房價在2021年一度高達(dá)8萬元/平米，如今已經(jīng)回落至4萬元/平米左右，區(qū)位較好的優(yōu)質(zhì)樓盤，諸如“未來三兄弟”（陽光城未來悅、東原印未來、中南樾府），還能維持在5萬多元/平米。

一位鏈家中介告訴鹽財經(jīng)，現(xiàn)在正是“撿漏的好時機”，他以位于未來科技城中軸線上的合景映月臺小區(qū)為例，“目前的房價已經(jīng)接近購入底價”。

但房價下跌，不獨是未來科技城板塊的現(xiàn)象。從宏觀來看，未來科技城的房價走勢與杭州樓市的整體低迷形勢并無二致。

自從2020年宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步收緊之后，全國各個城市的樓市都不同程度地進(jìn)入下行狀態(tài)。

杭州也不例外，除了房價下跌外，二手房年成交量從2020年的10.3萬套下跌至2022年的5.3萬套，是2016年以來的新低。

所謂“萬人搖號”的盛況已不再，相反，為了促進(jìn)新房銷售，杭州一樓盤近日還展開了“買房送黃金”的促銷活動，最高可送2斤黃金，抵價四十多萬元。

因此，若說未來科技城房價因阿里巴巴裁員而“閃崩”，不免有夸大之嫌，但阿里巴巴裁員的傳聞之所以震動未來科技城，其實反映了人們對當(dāng)?shù)胤績r沒有起色的某種擔(dān)心和關(guān)心。

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“大廠房”效應(yīng)幾何

在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)高歌猛進(jìn)之時，互聯(lián)網(wǎng)大廠的員工是收入最高的群體之一。

當(dāng)這些大廠遷移至一些新區(qū)、園區(qū)之時，這些員工也跟過去租房、購房，促成了當(dāng)?shù)胤績r的高漲，從而出現(xiàn)了“大廠房”的說法。

然而，如今，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的高速發(fā)展期已經(jīng)過去，大廠們陷入業(yè)績下滑、降本增效、裁撤員工的下行趨勢之中。

當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的“造富神話”不再，員工們也相應(yīng)地降低了生活預(yù)期，購房需求和意愿也逐漸萎縮。

這是否意味著樓市的“大廠房”效應(yīng)不再發(fā)揮作用？

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對記者分析道，從房地產(chǎn)市場的角度來說，名企入駐對于板塊確實會有立竿見影的影響，特別是一些規(guī)模大、效益好的名企入駐，馬上就會帶來地緣性的居住需求，給板塊的房價和租金帶來正向的效應(yīng)。

一般來說，這種正向效應(yīng)在一些板塊初興時表現(xiàn)得較為明顯，阿里巴巴與未來科技城就是一個很好的例子。

未來科技城位于杭州最西邊，離杭州市區(qū)有30公里的路程。

雖然地處偏遠(yuǎn)，但未來科技城設(shè)立之初便被寄予“創(chuàng)新極核”的厚望，以電子信息、生物制藥、新能源等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心，被定位為杭州市的“第三中心”。

2013年，未來科技城建立不過兩年，當(dāng)時的房價約為8000元/平米。

當(dāng)年，阿里巴巴將總部遷入，除了帶來2萬名高薪員工外，還促進(jìn)了未來科技城的科技企業(yè)集聚進(jìn)程，隨著一批批高新技術(shù)企業(yè)入駐，未來科技城的板塊熱度逐漸上升。

隨之而來的，便是當(dāng)?shù)貥鞘械纳蠞q。

從2013年開始，未來科技城的房價以每年6000元/平米的漲幅爬升，直至2021年達(dá)至高峰的8萬元/平米。

類似的“大廠房”效應(yīng)在全國各地上演，北京海淀、深圳南山都屬此列。

相比較，這些城市的集群效應(yīng)，名企帶動片區(qū)發(fā)展的突出例子，當(dāng)屬華為與東莞松山湖之間的關(guān)系。

談到松山湖，人們首先想到的便是華為。

2018年，總建筑面積約為126萬平米的華為溪流背坡村迎來了第一批華為員工，與未來科技城的情況類似，華為的入駐，帶來了一批具有高消費能力的群體，提升了當(dāng)?shù)刈夥?、購房市場熱度?/p>

高收入群體的涌入，只是房價上漲的短期因素。華為入駐的最大價值，在于提升了松山湖的地段價值。

華為的到來吸引了一批上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，推動了整個松山湖地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

為了匹配高新技術(shù)企業(yè)的發(fā)展需要，東莞也將諸如松山湖中心小學(xué)、東莞中學(xué)等優(yōu)質(zhì)辦學(xué)資源投放至此，并傾心打造松湖煙雨、松湖花海等旅游資源，提高松山湖的配套設(shè)施質(zhì)量和人才吸引能力，從而形成發(fā)展的良性循環(huán)。

發(fā)展至今，松山湖已經(jīng)吸引了包括大疆、中集集團(tuán)、宇龍通訊在內(nèi)的一系列知名企業(yè)，形成了以電子信息、機器人及高端裝備制造、生物技術(shù)、新能源等產(chǎn)業(yè)為核心的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群， 2022年，松山湖的GDP總量位于東莞市第二，增速位于全市第一，成為東莞重要的經(jīng)濟增長引擎。

華為入駐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群形成氣候之后，松山湖的房價便開始進(jìn)入上漲周期，從2019年的3萬元/平米上漲至2021年的6萬元/平米，短短三年內(nèi)漲幅翻番。

大廠促進(jìn)板塊繁榮，進(jìn)而帶動房價上漲，這便是大廠之于初興板塊的重要意義所在。

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從偏利到共生

一般而言，巨頭的影響往往發(fā)生在板塊初興之時，隨著板塊成熟，企業(yè)對當(dāng)?shù)氐姆績r影響便會逐漸下降。

肖文曉對鹽財經(jīng)表示，名企與片區(qū)的強關(guān)聯(lián)的變化，一般在企業(yè)入駐的早期或者搬離的時候會體現(xiàn)的比較明顯，而中期會比較穩(wěn)定。

學(xué)者潘家棟與韓沈超在一篇《錨企業(yè)與科技新城共生模式研究》的論文中，以阿里巴巴和杭州未來城為對象，討論了名企與板塊之間的共生關(guān)系。

他們在研究中指出，阿里巴巴在剛?cè)腭v未來科技城時，起到了吸引創(chuàng)新要素聚集，衍生中小創(chuàng)新企業(yè)，提升未來科技城競爭力的作用，隨著片區(qū)成熟后，未來科技城則開始反哺阿里巴巴的發(fā)展，在商業(yè)配套、交通運輸、產(chǎn)業(yè)政策方面提供助力。

此時，阿里巴巴與杭州未來科技城之間的關(guān)系逐漸由偏利共生轉(zhuǎn)向互利共生，也就是不再是單方面的輸血，而是互利共贏的關(guān)系。

因此，名企撤離或規(guī)?？s減對房價的影響，關(guān)鍵在于“需求流失以后，有沒有新的需求接力。如果房子本身就供不應(yīng)求，其實少一點需求，對市場也不會有太大的影響”，肖文曉對鹽財經(jīng)表示。

回看此次未來科技城的房價異動，客觀上，阿里巴巴的員工規(guī)模的確在縮減。

根據(jù)其財報數(shù)據(jù)顯示，整個2022年，阿里巴巴的員工人數(shù)減少了約1.9萬人，今年一季度又再次削減4524人。

但是，阿里巴巴的員工分散于全國各地，人員縮減對單一片區(qū)的影響微乎其微，且市場有充分的時間吸收這些變化造成的波動。

因此，很難說這種體量的變動能夠?qū)σ粎^(qū)一地的房產(chǎn)市場產(chǎn)生什么顛覆性的影響，即使存在某些突出個例，更多的只是造成業(yè)主們心理上的恐慌。

更重要的是，時至今日，未來科技城已經(jīng)成為十分成熟的片區(qū)，當(dāng)中落戶有超過2.5萬家企業(yè)，國家高新技術(shù)企業(yè)就有460家，除阿里巴巴外，不乏字節(jié)跳動、OPPO、vivo等知名企業(yè)。

換句話說，未來科技城自身具備足夠的經(jīng)濟韌勁和吸引力，抵消單一企業(yè)變動造成的影響。

歸根到底，房價漲跌變動背后的實質(zhì)，反映的是板塊的經(jīng)濟實力。

結(jié)合杭州乃至全國的房地產(chǎn)形勢來看，未來科技城的房價下降其實并無特殊性，這是在“房住不炒”等宏觀調(diào)控加之市場供大于求、消費者購買力下降等諸多因素共同作用的普遍現(xiàn)象。

所謂的”大廠房”對房價變動的影響，也應(yīng)該放置在更宏觀的經(jīng)濟層面來看待。