以房養(yǎng)老反向抵押 "養(yǎng)老金"一個(gè)月能拿21000元?

在大多數(shù)老人的心里，對(duì)于晚年生活，他們都有著類(lèi)似的愿景，那就是首先經(jīng)濟(jì)上不要太拮據(jù)，生活質(zhì)量有保證，甚至還可以外出旅游，多走走看看。另外在失去自理能力后，能夠有人照顧，比如住進(jìn)服務(wù)好一點(diǎn)的養(yǎng)老院，不給兒女添負(fù)擔(dān)。但要滿(mǎn)足這樣的想法，就離不開(kāi)“收入”兩個(gè)字。那么對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)條件十分有限的老人來(lái)說(shuō)，究竟該怎么辦呢?

最多能拿2萬(wàn)1 以房養(yǎng)老過(guò)上高質(zhì)量生活

10月15日，家住北京，已經(jīng)74歲的康錫雄正在電腦上找尋著新的旅游目的地。康錫雄是北京市第一個(gè)辦理以房養(yǎng)老反向抵押的人。

康錫雄夫婦的女兒多年前就去世了，老兩口除了這套房產(chǎn)外，沒(méi)有什么積蓄，一個(gè)月退休金加起來(lái)有7000多元，月收入看起來(lái)不少，但夫妻倆總有說(shuō)不清的危機(jī)感，因此有錢(qián)也不敢花。

康錫雄不甘心戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地度過(guò)自己的晚年生活，他開(kāi)始關(guān)注各種金融產(chǎn)品，希望能找到解決的辦法。2014年6月中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，2014年7月1日起，北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市首次推出老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是老人把自己名下的房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，在房屋產(chǎn)權(quán)仍歸老人所有的情況下，保險(xiǎn)公司根據(jù)房產(chǎn)的價(jià)值，按比例每月向老人支付養(yǎng)老金，直到老人去世為止。老人去世后，如果已經(jīng)支付的養(yǎng)老金超過(guò)了房產(chǎn)的價(jià)值，那么虧損由保險(xiǎn)公司承擔(dān);老人去世后，如果已經(jīng)支付的養(yǎng)老金低于房產(chǎn)價(jià)值，則老人的繼承人可以選擇付款取消房屋抵押，也可以選擇將差值部分取現(xiàn)。其實(shí)，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)運(yùn)行了幾十年，它能夠把難以變現(xiàn)的房產(chǎn)，變成老人穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，因此，對(duì)收入不高、自己又有住房的老人來(lái)說(shuō)，能夠很好地改善晚年生活的質(zhì)量。

2014年，北京開(kāi)始試點(diǎn)以房養(yǎng)老反向抵押，康錫雄就搶先第一個(gè)報(bào)了名。在他看來(lái)，人不能成為資產(chǎn)的奴隸，資產(chǎn)是為人服務(wù)的，他要把自己的房產(chǎn)盤(pán)活，享受幸福的晚年生活。2014年，康錫雄的這套房子評(píng)估為305萬(wàn)，在夫妻倆有生之年，他們每月都會(huì)收到保險(xiǎn)公司支付的9100多元養(yǎng)老金，當(dāng)每月收入從7000多元變成了16000多元后，老兩口的生活也發(fā)生了翻天覆地的變化。

在康錫雄的家里，記者看到，現(xiàn)在老人吃的是加拿大小麥粉，冬天快要來(lái)了，又買(mǎi)了多功能的電熱鍋。

北京市民康錫雄表示：“這也是最新的東西，新產(chǎn)品，最關(guān)鍵的是咱們兜里有錢(qián)，說(shuō)買(mǎi)就買(mǎi)。”

老兩口還算了一筆帳，以后住進(jìn)養(yǎng)老院后，這套房子每月還能有5000元的租金收入，總的加起來(lái)一個(gè)月的收入能夠高達(dá)21000元，基本能夠支付養(yǎng)老院的費(fèi)用。在徹底沒(méi)有后顧之憂(yōu)后，兩位老人開(kāi)始圓青年時(shí)期就做的夢(mèng)，出國(guó)旅游，好好看看大千世界。去年，他們?nèi)チ说聡?guó)旅游，今年又花了六七萬(wàn)元，去了北歐三國(guó)，并計(jì)劃明年去美國(guó)和俄羅斯。

康錫雄表示：“早晨睜眼就想今天怎么花錢(qián)，為什么?它是源源不斷地來(lái)，每月到月底就給你撥來(lái)了。”

同樣通過(guò)以房養(yǎng)老提高了生活質(zhì)量的還有廣州的譚淑儀。譚淑儀是廣州市一位普通的老人，多年前離婚后，沒(méi)有兒女，70高齡的她獨(dú)自一人過(guò)著簡(jiǎn)樸的生活。

70歲的譚淑儀每個(gè)月能拿到2500元的養(yǎng)老金。一個(gè)月下來(lái)，水、電、煤氣費(fèi)用、電話費(fèi)、以及米面油、蔬菜，牙刷牙膏等日用品，這些必須的生活開(kāi)支就花掉了1600元左右，再加上人情往來(lái)，幾乎剩不下什么錢(qián)。

由于經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，譚淑儀家里一直保持著30年前裝修的模樣，地板和墻面瓷磚一直沒(méi)有換過(guò)，家里除了一張床和簡(jiǎn)單的茶幾和椅子外，幾乎沒(méi)有像樣的家具，窗戶(hù)用紙糊起來(lái)就代替了窗簾。70歲的譚淑儀除了這套房產(chǎn)外，幾乎沒(méi)有積蓄，以后病了怎么辦?失去行動(dòng)能力后誰(shuí)來(lái)照顧自己?這些問(wèn)題她從來(lái)不敢多想。2015年，親戚出主意：讓她把這套房賣(mài)掉，租房來(lái)住，解決資金緊張和未來(lái)養(yǎng)老的難題。

廣州市民譚淑儀表示：“你賣(mài)了房，沒(méi)有這個(gè)窩，到老了你去租人家的屋，但是你在人家的地方住，人家隨時(shí)要叫你走就走，到處很彷徨的找屋子，我考慮很久都是這個(gè)問(wèn)題。”

譚淑儀在廣州的這套50平米的房子，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)價(jià)72萬(wàn)元，但她卻不敢賣(mài)，只能守著這筆很大的資產(chǎn)，繼續(xù)被各種擔(dān)憂(yōu)困擾。

2015年底，譚淑儀拮據(jù)的老年生活突然有了曙光。她發(fā)現(xiàn)自己可以通過(guò)以房養(yǎng)老獲得更多的收入。

譚淑儀表示：“我可以有依靠，終身可以有依靠。”

譚淑儀房產(chǎn)在自己名下，她沒(méi)有兒女，獨(dú)身一人，這個(gè)決定自己做主就行了。辦理了以房養(yǎng)老后，保險(xiǎn)公司每月向她支付1900多元，直到去世為止。譚淑儀每個(gè)月的收入也因此從2500元迅速上升到4400元，手頭寬松后，譚淑儀很快展開(kāi)了她的新生活。第二個(gè)月，她就買(mǎi)了這臺(tái)4000多元的空調(diào)。最近十年，由于經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，譚淑儀沒(méi)有買(mǎi)過(guò)一件新衣服，也沒(méi)有外出旅游過(guò)?，F(xiàn)在有錢(qián)了，她開(kāi)始給自己買(mǎi)新衣服，偶爾會(huì)參加每次花費(fèi)1000元左右的旅游團(tuán)，感受祖國(guó)各地的巨大變化。她和朋友們玩的很開(kāi)心，照了很多照片，感覺(jué)很幸福。

辦理以房養(yǎng)老反向抵押后，譚淑儀還有一個(gè)意外的發(fā)現(xiàn)，她的這套房屋只是抵押給保險(xiǎn)公司，但產(chǎn)權(quán)還是自己的，因此，未來(lái)她住進(jìn)養(yǎng)老院后，這套房屋每月還能有2000元的租金收入，那時(shí)她的月收入將達(dá)到6400元，住進(jìn)收費(fèi)不高的養(yǎng)老院基本也夠用了。

譚淑儀表示：“你自己可以自理，三千多元就可以了，現(xiàn)在養(yǎng)老院我聽(tīng)說(shuō)都是這樣，以后就不知道，如果不能自理，我估計(jì)要四千多一些。”

從以前每月2500元的收入，到目前的4400元，未來(lái)還會(huì)達(dá)到6400元，譚淑儀覺(jué)得晚年終于有著落了?，F(xiàn)在她經(jīng)常約上自己的閨蜜，花上四五十元去喝早茶，保養(yǎng)身體、享受人生也成了新的主題。

像譚淑儀一樣，很多老人的退休收入并不高，因此參加以房養(yǎng)老反向抵押，把沉睡的房產(chǎn)盤(pán)活為日常的收入后，生活質(zhì)量往往能得到一個(gè)質(zhì)的飛躍，甚至還能解決未來(lái)住進(jìn)養(yǎng)老院的資金難題。采訪時(shí)，記者就看到這家保險(xiǎn)公司廣東分公司正在和一些社區(qū)的老年人協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦各種活動(dòng)。

某保險(xiǎn)公司廣東分公司以房養(yǎng)老項(xiàng)目高級(jí)專(zhuān)員王甦表示：“按照民政局今年6月發(fā)布的數(shù)據(jù)我們廣州60歲以上的老年人口應(yīng)該是154萬(wàn)，老齡化率應(yīng)該是在16%以上，是一個(gè)老齡化程度比較高的一個(gè)城市，61萬(wàn)多老人領(lǐng)取城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老金，這部分養(yǎng)老金的水平平均是每月3000到4000元的水平，另外還有40多萬(wàn)老人是領(lǐng)取居民養(yǎng)老保險(xiǎn)，這一部分老人他們每月從社保局領(lǐng)取的養(yǎng)老金，應(yīng)該是在1500元以?xún)?nèi)。”

在王甦看來(lái)，退休后收入偏低，擁有房產(chǎn)，但希望提升生活質(zhì)量的老人，就是以房養(yǎng)老反向抵押的剛需群體。

王甦表示：“最多的一戶(hù)是每月領(lǐng)取29000多元，最低的一戶(hù)是領(lǐng)取1884元。人均從我們這領(lǐng)取的收入是9000多元每月，相當(dāng)于我們廣州市上年度，社會(huì)平均工資的1.35倍。”

但記者也注意到，這種有助于老年人提升生活質(zhì)量的產(chǎn)品，至今只有167位老人參加。2014年，中國(guó)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)了4家保險(xiǎn)公司試點(diǎn)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，但至今，實(shí)際向市場(chǎng)投放這一金融產(chǎn)品的，卻只有一家。

王甦告訴記者，之所以進(jìn)展緩慢，主要有三個(gè)原因：一是參加的老人年齡必須在60到85歲之間，導(dǎo)致一部分老人不能參與。二是很多老人沒(méi)有房屋的全部產(chǎn)權(quán)，很難參與。三是一些家庭的子女為了繼承更多的遺產(chǎn)，不愿意老人將房屋反向抵押。

王甦表示：“就是1930、1940后的老人比較突出，老人非常想做，但是子女不同意，或者子女有其它的想法，老人也會(huì)顧全孩子的想法。”

王甦坦言，目前在廣州已經(jīng)辦理以房養(yǎng)老反向抵押的老人幾乎都是孤寡老人，而有子女的家庭，參加這種產(chǎn)品的是鳳毛麟角。

穩(wěn)賺不賠反向抵押考驗(yàn)保險(xiǎn)公司收益能力

以房養(yǎng)老的反向抵押確實(shí)能夠把沉睡的房產(chǎn)，變成老人源源不斷的收入，提升晚年的生活質(zhì)量。不過(guò)，就在2017年8月，北京就曾曝出以房養(yǎng)老騙局，騙子打著以房養(yǎng)老的名義，把老人市場(chǎng)價(jià)為450萬(wàn)元的房產(chǎn)以260萬(wàn)元賣(mài)出;更夸張的是，還有一位老人價(jià)值700萬(wàn)元的房子僅僅以1000元就被賣(mài)給了別人。

這些騙局的出現(xiàn)，也給剛剛運(yùn)行3年時(shí)間的“以房養(yǎng)老”模式蒙上一層陰影，因此在此還要提醒各位老年人一定要找正規(guī)的機(jī)構(gòu)按照正規(guī)程序辦理。

廣州82歲的馮桂標(biāo)老先生，退休后夫妻倆一個(gè)月收入8000多元，每個(gè)月除去2000元的生活費(fèi)，大概還能剩下6000元。為了買(mǎi)目前住的房子，老兩口花光了所有的錢(qián)。當(dāng)老人聽(tīng)說(shuō)以房養(yǎng)老反向抵押后，就希望把老房子抵押出去增加晚年的收入，征求兩個(gè)女兒的意見(jiàn)后，女兒們都非常支持，馮桂標(biāo)很快就辦妥了手續(xù)，將價(jià)值90多萬(wàn)元的房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，老兩口可以每月拿到3700多元的養(yǎng)老金。

被抵押的老房子出租后，每個(gè)月還能有2000元的租金，算下來(lái)，兩位老人現(xiàn)在一個(gè)月收入達(dá)到13700元左右。

現(xiàn)在，馮桂標(biāo)夫妻倆每個(gè)月能存上一萬(wàn)元左右，銀行的儲(chǔ)蓄增加了，他開(kāi)始追求更高的生活目標(biāo)，和很多老人不同的是，馮桂標(biāo)非常愛(ài)學(xué)習(xí)新的知識(shí)。老人家里，記者看到幾個(gè)厚厚的筆記本，上面記滿(mǎn)了各種菜的秘訣和做法。

老人還自己學(xué)習(xí)泡制了各種的藥酒，今年他認(rèn)為自己信息不夠，和社會(huì)脫節(jié)，因此，又花了300元，報(bào)名參加老年大學(xué)的電腦班學(xué)習(xí)電腦。現(xiàn)在，82歲的馮桂標(biāo)每天都在在家里打開(kāi)電腦，給76歲的老伴講講這個(gè)世界的新變化。

住房養(yǎng)老反向抵押雖然能幫助老人提升生活質(zhì)量，但老人去世后，繼承人究竟要付出怎樣的代價(jià)，才能重新拿回房產(chǎn)呢?為此，記者在保險(xiǎn)公司總部找到了反向抵押的精算師王妍，她告訴記者，以房養(yǎng)老反向抵押是微利運(yùn)行，目的就是為了向老人提供更多的選擇，因此，繼承人只需要向保險(xiǎn)公司償還已經(jīng)支付的養(yǎng)老金，支付很低的利息，就能取消房產(chǎn)抵押。

他們的費(fèi)用很低，利率也只有5.5%。她還告訴記者，和國(guó)外不同的是，如果抵押的房產(chǎn)未來(lái)升值，那么升值部分的收益也歸老人的繼承人所有。同時(shí)以房養(yǎng)老反向抵押產(chǎn)品，還能幫助老人的家庭抵抗房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

王妍表示：“比如說(shuō)我打個(gè)比方，這個(gè)房產(chǎn)我們已經(jīng)向老人支付了100萬(wàn)，但是未來(lái)這個(gè)房產(chǎn)只價(jià)值了50萬(wàn)，其實(shí)我們保險(xiǎn)公司做這塊是虧損的，這部分不需要由老人繼承人承擔(dān)，這部分由我們保險(xiǎn)公司自行承擔(dān)。”

保險(xiǎn)公司的獲益空間只有5.5%左右，但卻承擔(dān)了老人長(zhǎng)壽的風(fēng)險(xiǎn)以及未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，那么，保險(xiǎn)公司的帳究竟又是怎么算的呢?董事長(zhǎng)李傳學(xué)告訴記者，目前，這一產(chǎn)品還在初期發(fā)展階段，但未來(lái)，還會(huì)有更多的后續(xù)產(chǎn)品來(lái)提高利潤(rùn)。在廣州，記者就看到幸福人壽正在聯(lián)系、考察各種類(lèi)型的養(yǎng)老院。

某保險(xiǎn)公司以房養(yǎng)老項(xiàng)目高級(jí)專(zhuān)員王甦表示：“我們的客戶(hù)群體越來(lái)越大了，以我們一家的力量照顧不了這么多老人的時(shí)候，我們會(huì)和這些機(jī)構(gòu)聯(lián)合。”

目前，南京、蘇州、大連等城市開(kāi)始紛紛邀請(qǐng)幸福人壽進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，在這些城市看來(lái)，這不僅能向當(dāng)?shù)氐睦先颂峁└嗟酿B(yǎng)老選擇，同時(shí)外部保險(xiǎn)資金流入這些城市，也能對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展有幫助。比如：一個(gè)城市有1萬(wàn)名老人參加以房養(yǎng)老反向抵押，每名老人每年平均領(lǐng)取5萬(wàn)元，那么，20年的時(shí)間里，1萬(wàn)名老人就能給當(dāng)?shù)爻鞘袔?lái)100億元的現(xiàn)金流。

中國(guó)是全球人均擁有住房最高的國(guó)家之一，以房養(yǎng)老反向抵押不僅能切實(shí)幫助老人提升晚年生活質(zhì)量，同時(shí)也會(huì)衍生出更多更好的養(yǎng)老產(chǎn)品，但面對(duì)目前推廣過(guò)程緩慢的情況，李傳學(xué)也認(rèn)為，還有很多傳統(tǒng)觀念需要轉(zhuǎn)變。

某保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)李傳學(xué)表示：“我們167單，90%多都是屬于孤寡老人，沒(méi)子女的容易接受以房養(yǎng)老反向抵押，但是真正有子女的，他有房產(chǎn)不給子女的話，子女這一關(guān)是很難通過(guò)的。”

半小時(shí)觀察：推廣以房養(yǎng)老 尚需細(xì)化規(guī)定

今天的節(jié)目我們看到，“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老模式的推出，讓幾位老人的晚年生活不僅提升了質(zhì)量，也解決了未來(lái)住進(jìn)養(yǎng)老院的費(fèi)用難題，應(yīng)該說(shuō)，它符合社會(huì)進(jìn)步過(guò)程中人們多元化的需要，是對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老方式的一種補(bǔ)充。不過(guò)運(yùn)行3年來(lái)，在國(guó)內(nèi)推廣面依舊很小，根據(jù)保監(jiān)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年5月20日，全國(guó)申請(qǐng)以房養(yǎng)老的共有78人59戶(hù)，最終辦理完所有流程的為47人38戶(hù)。

這一創(chuàng)新養(yǎng)老模式遇冷的原因，除了傳統(tǒng)觀念很難改變之外;保險(xiǎn)公司不能分享房屋增值收益，卻要承擔(dān)老人離世當(dāng)年房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，這是大多金融機(jī)構(gòu)對(duì)以房養(yǎng)老參與并不積極的重要原因，因此針對(duì)這一現(xiàn)狀，相關(guān)具體規(guī)定還應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化和補(bǔ)充，以減輕雙方的觀望情緒。只有這些難題都能夠得到有效解決，“以房養(yǎng)老”才能真正成為普通民眾養(yǎng)老的一種放心選擇。