韓國(guó)樓市，崩了？

中國(guó)基金報(bào) 泰勒

【資料圖】

大家好，來(lái)看看韓國(guó)樓市。

韓國(guó)樓市暴跌

韓國(guó)樓市曾是全球最熱的地區(qū)之一，此前房?jī)r(jià)連漲數(shù)年。過(guò)去5年，韓國(guó)房?jī)r(jià)整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過(guò)40%，首爾更是超過(guò)50%，房?jī)r(jià)一度達(dá)每平方米15萬(wàn)人民幣，僅次于中國(guó)香港。

2016年歐債危機(jī)蔓延到韓國(guó)出口需求，韓國(guó)將基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)至1.25%，成為這輪房地產(chǎn)上行的起點(diǎn)。而2020年疫情的爆發(fā)，韓國(guó)更是將基準(zhǔn)利率降到了0.5%。韓國(guó)房?jī)r(jià)直接飛起。

不過(guò)，最近，韓國(guó)房?jī)r(jià)崩了。2022年3月起，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟了數(shù)輪強(qiáng)勢(shì)加息，嚴(yán)重依賴(lài)進(jìn)出口貿(mào)易的韓國(guó)為了平抑匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，緊隨其后開(kāi)展同步加息，基準(zhǔn)利率暴力拉升至3.5%，房貸利率更是高達(dá)7%-8%。

2021年8月隨著韓國(guó)央行開(kāi)始加息，房?jī)r(jià)開(kāi)啟了崩盤(pán)模式，首爾實(shí)際交易房?jī)r(jià)暴跌25%，部分社區(qū)更是跌了3-4成，跌幅達(dá)歷史之最，成交量也暴跌超7成。

據(jù)《亞洲日?qǐng)?bào)》報(bào)道，韓國(guó)今年公寓、多戶(hù)型住宅等共同住宅的公示價(jià)格較去年平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。

在首爾，部分公寓價(jià)格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。

5月3日，韓國(guó)房地產(chǎn)信息服務(wù)企業(yè)“經(jīng)濟(jì)10000Lab”對(duì)法院登記信息進(jìn)行分析，結(jié)果顯示，今年第一季度首次購(gòu)房（包括公寓、聯(lián)排別墅、商務(wù)樓）人數(shù)達(dá)到6.8105萬(wàn)人，創(chuàng)2010年開(kāi)始進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)以來(lái)第一季度的最低值。2021年第一季度，首次購(gòu)房者數(shù)量達(dá)到了14.8961萬(wàn)人，創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。然而去年第一季度降至8.7660萬(wàn)人后，今年的購(gòu)房者數(shù)量再次降至歷史最低值。

傳貰房——利率“加速器”

分析認(rèn)為，一種稱(chēng)為“傳貰”的租房制度近年來(lái)快速推升了韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

國(guó)君國(guó)際宏觀分析師周浩寫(xiě)得一份研報(bào)稱(chēng)：

韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他主流國(guó)家不盡相同。在傳統(tǒng)的租房與買(mǎi)房之外，存在第三種方式——傳貰房，這是一種介于月租和所有權(quán)之間的選擇。在傳貰房租約最開(kāi)始，租戶(hù)需繳納當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值50%-80%（具體由合約雙方協(xié)議）的單一保證金，其后在整個(gè)租約期間無(wú)需支付其它租金。合約通常為2年，并可再續(xù)約兩年，房東需在合約期滿(mǎn)后退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶(hù)無(wú)關(guān)，歸房東所有，房東可將其作為收入。

傳貰房作為韓國(guó)特有的產(chǎn)業(yè)，它是租賃和金融工具的“結(jié)合體”。根據(jù)韓國(guó)政府的統(tǒng)計(jì)口徑，傳貰房一方面是租戶(hù)與房東的私人貸款合約；另一方面，這也是一種金融工具，對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，租戶(hù)的存款可以作為抵押品，對(duì)于租戶(hù)來(lái)說(shuō)，租賃的房屋也可作為抵押品，這可以在一定程度上提高租賃雙方的杠桿水平。

在2008年金融危機(jī)后，韓國(guó)央行大幅調(diào)低了基準(zhǔn)利率，這推動(dòng)了租戶(hù)對(duì)傳貰房的再度青睞。在低利率時(shí)期，一方面租戶(hù)可以通過(guò)銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級(jí)別住宅；另一方面，房東可以將收取的大額押金投資于資本市場(chǎng)，或者購(gòu)入新的房產(chǎn)并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。在這種方式下，租客節(jié)省了開(kāi)支，房東增加了個(gè)人資產(chǎn)，即使利率較低，銀行業(yè)也通過(guò)龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模獲取了不菲的利差收入。這樣一個(gè)三贏的局面推動(dòng)了傳貰房在過(guò)去幾年間價(jià)格大幅上漲。

例如一個(gè)房產(chǎn)投資人原本可以用手中的10億韓元購(gòu)買(mǎi)1套住房，但通過(guò)傳貰方式出租，他可以在簽訂購(gòu)房合同后先出租這套住房，拿到8億押金后再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實(shí)際支付金額只有2億韓元，10億韓元可以讓他購(gòu)得5套類(lèi)似的住房。然而，傳貰制度只適合于房地產(chǎn)的上升周期。通過(guò)傳貰制度購(gòu)房的房主，必須用下一個(gè)租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房?jī)r(jià)下跌，按比例得到的新押金已不足以?xún)敻对航稹?/p>

2021年8月之后，韓國(guó)開(kāi)始了加息通道，特別是2022年3月份美國(guó)開(kāi)始本輪加息周期以來(lái)，韓國(guó)為了防止美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息使韓美利率倒掛幅度擴(kuò)大，開(kāi)始激進(jìn)加息。

對(duì)租客來(lái)說(shuō)，一次性交付大筆資金的成本越來(lái)越高，甚至將這筆錢(qián)存到銀行的利息收入也可能比租金還高，與其如此，租客當(dāng)然不會(huì)再選擇傳貰房。

對(duì)房東來(lái)說(shuō)，如果租客退租，房東拿著押金連環(huán)炒房，屬于典型的“短債長(zhǎng)投”，這種資金錯(cuò)配情況直接導(dǎo)致背負(fù)巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣(mài)房，要么選擇跑路。

曾有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買(mǎi)了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導(dǎo)致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

周浩研報(bào)稱(chēng)，伴隨著利率上升，傳貰房相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)被放大，這導(dǎo)致了“接盤(pán)俠”變少，當(dāng)從銀行貸款的成本高于普通租房成本時(shí)，原本的三贏局面不復(fù)存在，越來(lái)越多的租客開(kāi)始從傳貰房轉(zhuǎn)向普通月租房。數(shù)據(jù)顯示韓國(guó)2022年成交的房屋租賃合約中，普通月租房的數(shù)量第一次超越了傳貰房。

在對(duì)傳貰房需求下降的同時(shí)，部分房東不得不出售手中的房產(chǎn)以歸還租客押金，這就導(dǎo)致了韓國(guó)的房?jī)r(jià)加速下行。與此同時(shí)，仍有相當(dāng)一部分房東無(wú)力償還租客押金。因此韓國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，在房?jī)r(jià)大幅下跌的情況下，即使有新的租戶(hù)愿意接盤(pán)傳貰房，收到的押金也很難償還原租戶(hù)的全部押金，房東為了挽留原租戶(hù)以避免資金鏈斷裂，甚至開(kāi)始向租戶(hù)倒貼房租。