01 |三四線樓市遲暮

關于三四線城市的樓市，本號寫過很多篇文章分析，核心觀點是：

大多數(shù)三四線城市的樓市，正在走向美人遲暮。

(資料圖)

早在2018年棚改熄火之時，我就說過，大多數(shù)三四線城市的樓市正在走向謝幕。邏輯很簡單，上一輪三四線城市房價跟漲，主要力量就是去庫存口號之下啟動的貨幣棚改。

不光三四線城市，很多二線省會城市也是靠這個拉動，比如太原、石家莊、南寧、貴陽等弱省會城市。

貨幣棚改之下，一些人口流失的三四線城市房價居然也能夠逆勢上漲。

貨幣棚改拉動房價模式在于：

央行印專項錢給政策性銀行（國開行），國開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去購買新房。

簡單理解就是地方政府拿著轉向棚改的錢去征收棚改戶的房屋和土地，大批征收之下，產(chǎn)生了大批購房需求。然后給錢給這些棚改戶去買房。

在當時那種經(jīng)濟預期不斷向好的大環(huán)境下，拿到錢的住戶第一時間會去買房，需求和成交推動之下，城市的房價水漲船高，這是為何很多城市人口減少、產(chǎn)業(yè)薄弱，房價卻能夠逆勢上漲的緣由。

但這種勢頭，在2018年戛然而止。2018年年末，國開行明確表態(tài)：

棚改實行差異化處置：對于庫存充足，房價上漲壓力小的城市，仍采用貨幣棚改；對庫存不足，房價上漲壓力大的城市，采用安置房棚改法。

態(tài)度轉變之下，山西2019年棚改量較2018年下跌了72%，山東、河南、新疆、湖南、貴州、吉林、黑龍江、遼寧、寧夏、海南均大跌。四川下跌了21%。

在這種背景下，很多三四線城市的房價啟動了調(diào)整模式，不過當時調(diào)整的幅度并不算大，直到疫情到來，加劇了這一形勢，過去三年很多三四線城市的房價調(diào)整都比較大。

02 |三四線樓市的困局

貨幣棚改是三四線城市樓市最大的支撐之一，除了這個最大的支撐已經(jīng)崩塌外，當下的三四線城市，還面臨諸多困局：

困局一：庫存量超大。

今年一季度，住建部披露全國共有6億棟建筑。雖然這些建筑包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產(chǎn)權房、工業(yè)宿舍）占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。

以此估算，屬于居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個天文數(shù)字。

這天量的住房大部分都集中在三四線城市。整體來看，絕大多數(shù)三四線城市的房屋供應都嚴重過剩。

困局二：越來越多的三四線城市人口在減少。

2022年在中國人口見頂轉向之下，人口減少城市的數(shù)量也在不斷增加。

目前已經(jīng)公布2022年人口數(shù)據(jù)的249個城市（還有幾十個未公布）中，有131個城市人口在減少，減少規(guī)模超過一半。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

困局三：不受開發(fā)商待見。

由于庫存大、人口不斷減少，在正常情況下，開發(fā)商也會逐漸退出，何況如今大多數(shù)開發(fā)商都在為了活下去而收縮戰(zhàn)略。

所以，我們可以看到，三四線城市的土地成交跌幅在各級別城市中最大。

財政部最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1~4月累計已達約1.18萬億元，相比去年同期下降了21.7%。這已經(jīng)是土地出讓金收入自2022年初以來連續(xù)第16個月少于去年同期水平。

僅從4月份單月來看，全國賣地收入跌幅已經(jīng)大幅收窄，跌幅為0.7%。

但分城市來看，只有一線城市能看，二線和三四線城市賣地收入跌幅，仍不忍直視。一線城市已經(jīng)回漲，4月份的賣地收入上漲了124.48%，二線城市下跌了63%，三四線城市4月份賣地收入下跌了47%。

賣地收入本就是很多城市的主要財政支撐。地方城市主要有兩個賬本，一個是一般預算內(nèi)收入（主要是稅收），一個是政府性基金預算收入（主要是賣地）。

地方城市啟動的大基建、發(fā)行的債券、給公務員的工資，很大程度上都依賴賣地收入。

所以我們看到，去年以來賣地收入大跳水之下，很多城市發(fā)不出公務員工資，很多城市遭遇債務壓力。這里就不用細說了。

困局四：成交量跌麻了。

一季度很多中心城市上演了一波成交量小躁動，但這與很多三四線城市無關，比如本號不久前寫的南充。

這座曾經(jīng)依靠棚改拉起房價的城市，在棚改熄火、人口不斷流失的背景下，房價不斷下跌。今年前四個月，南充的商品房成交量分別是5689套、1689套、1455套、918套。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：南房網(wǎng)

成交量只在1月份的春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)時被拉起來了，此后一路下跌被打回了原形。說明，一季度的樓市小陽春和三四線城市無關，三四線城市的樓市依舊處在低迷中掙扎。

而進入4月份，在中心城市成交量再度轉向之下，三四線城市成交量跌得更狠。

根據(jù)易居研究院披露的數(shù)據(jù)顯示：

今年4月份，全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為277、1048和571萬平方米，環(huán)比增速分別為-14%、-24%和-35%。

有此四大困局，意味著大多數(shù)三四線城市的調(diào)整之路，依舊漫漫，而且很多產(chǎn)業(yè)薄弱、人口不斷減少的城市，房價最終可能會鶴崗化。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：中國房價行情網(wǎng)

03 |還有哪些三四線城市能買

上面我一直強調(diào)的是大多數(shù)三四線城市，那么還有少部分三四線城市，還是可以買的。

當然，必須要經(jīng)歷這一波調(diào)整之后，才能買。

在這一波調(diào)整之后，還能買房的三四線城市，主要看人口和經(jīng)濟，但人口與經(jīng)濟最終還得產(chǎn)業(yè)來依托，所以，判斷三四線城市在這波調(diào)整之后還能否買，就看一個標準就行了，那就是產(chǎn)業(yè)。

全國的確有不少一些城市，擁有很強大的產(chǎn)業(yè)，比如很多名不見經(jīng)傳的小縣城與縣級市。

比如湖南邵東、浙江嵊州、浙江慈溪、浙江諸暨、福建晉江、河南虞城、江蘇杭集、江蘇丹陽等等。

從行政級別上看，這些城市都只不過是縣級市，沒有政策資源傾斜，但是他們在自身的努力之下，都闖出了一片天地。

慈溪全國小家電聞名，占領全球30%以上的份額，公牛插座就出自這里，同時也是全國最大的棉拖鞋產(chǎn)業(yè)帶，每年賣出去的拖鞋可繞地球四圈半。

晉江鞋服聞名世界，我們耳熟能詳?shù)陌蔡ぁ⑻夭胶?61度都來自晉江。

除了昆山、義烏、慈溪、晉江，全國還有很多名不見經(jīng)傳的縣與縣級市，具備出色的產(chǎn)業(yè)。

比如邵陽下轄的邵東，打火機之都，打火機產(chǎn)業(yè)占全球70%的份額。

紹興下轄的嵊州，領帶產(chǎn)業(yè)占全國90%、全球80%的份額。

商丘虞城縣，鋼卷尺占全國85%的市場份額。

杭集的牙刷、丹陽的鏡片、平鄉(xiāng)的童車、諸暨的襪子、永嘉的紐扣，在全球市場份額中，都是獨樹一幟。

這些產(chǎn)業(yè)，如果放在地級市里面，或許支撐不了一個地級市的繁榮，但在一個縣級市中，足以支撐一個縣的發(fā)展，能夠留住本縣的人口，乃至能夠吸引外地人前來。

樓市的基石是人口和經(jīng)濟，但本質是產(chǎn)業(yè)，一個沒有產(chǎn)業(yè)的城市，房價都是吹起來的，早晚會崩塌。

而一個擁有不錯產(chǎn)業(yè)的城市，在擠掉泡沫之后，依舊會有不錯的支撐力量。