華僑城2022年的業(yè)績(jī)顯然未能讓投資人滿意，也給深交所帶來(lái)不少疑惑。自1月底發(fā)布巨虧業(yè)績(jī)預(yù)告，到3月底發(fā)布正式年度業(yè)績(jī)，深交所兩度發(fā)出問(wèn)詢函，要求華僑城說(shuō)明凈利潤(rùn)大額虧損、大額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等問(wèn)題。

年報(bào)顯示，2022年，華僑城出現(xiàn)上市15年來(lái)的首次年度虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損109.05億元。而去年前三季度，華僑城還處于盈利狀態(tài)。

巨虧的直接原因是計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)約127.05億元。其中，僅存貨跌價(jià)減值就高達(dá)115億元，這一指標(biāo)遠(yuǎn)高于同行平均值。

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華僑城在5月19日晚對(duì)深交所“十一問(wèn)”的回復(fù)公告中提到，去年93家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備期末余額均值約為21億元。

該公司并未對(duì)上述指標(biāo)遠(yuǎn)超同行進(jìn)行解釋，僅回復(fù)稱，2022年同行業(yè)可比公司存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額占存貨余額比例均值約為4.39%，華僑城這一指標(biāo)則為5.83%，“與行業(yè)基本保持一致。”

針對(duì)其他問(wèn)詢，華僑城也在公告中作出回應(yīng)。

127.05億元資產(chǎn)減值是否合理？

問(wèn)詢函關(guān)注的焦點(diǎn)在于，華僑城各項(xiàng)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備高達(dá)127.05億元是否合理，并要求列出涉及減值的項(xiàng)目。

115億元計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備共涉及36個(gè)項(xiàng)目，其中計(jì)提減值金額5億元以上共5個(gè)項(xiàng)目、 2至5億元共14個(gè)項(xiàng)目、2億元以下共17個(gè)項(xiàng)目。

華僑城列舉的6個(gè)項(xiàng)目詳情中，存貨減值準(zhǔn)備數(shù)額最大的是成都市成華區(qū)一項(xiàng)目， 受限價(jià)政策、商業(yè)部分無(wú)法實(shí)現(xiàn)餐飲功能等影響，2022年此項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備23.38億元。

其還表示，2022年對(duì)存貨可變現(xiàn)凈值測(cè)算過(guò)程中的重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)與2021年不存在較大變化。

1.03億元投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備主要涉及華僑城在宜賓市敘州區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目處于在建狀態(tài)。該公司稱，由于市場(chǎng)急劇下行，周邊銷售價(jià)格較2021年有較大幅度下降，由此進(jìn)行減值準(zhǔn)備。

長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值準(zhǔn)備1.39億元，遠(yuǎn)低于業(yè)績(jī)預(yù)告披露的“20—25億元”。華僑城回應(yīng)稱，按照股權(quán)比例核算的投資虧損約23.5億元，業(yè)績(jī)預(yù)告中預(yù)計(jì)的數(shù)據(jù)在年報(bào)中體現(xiàn)為權(quán)益法核算的投資損失，對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)投資賬面價(jià)預(yù)計(jì)的折損影響金額一致，僅存在科目列報(bào)差異。

在建工程、使用權(quán)資產(chǎn)分別計(jì)提減值損失1.67億元、1.09億元，主要涉及昆明市一酒店項(xiàng)目及成都市龍泉驛區(qū)一出租使用權(quán)資產(chǎn)，前者因當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策要求對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行整改部分拆除，后者預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，無(wú)法覆蓋賬面價(jià)值。

投資虧損方面，按照股權(quán)比例核算，對(duì)禹洲地產(chǎn)、深圳僑恒一號(hào)投資企業(yè)、深圳市招華國(guó)際會(huì)展發(fā)展有限公司的投資共計(jì)為華僑城帶來(lái)了20.09億元虧損。

此外，華僑城還對(duì)昆明市、深圳市鹽田區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目景區(qū)相關(guān)固定資產(chǎn)計(jì)提共計(jì)6.74億元。

巨額虧損、在手資金降近四成

回應(yīng)稱“不存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)”

2022年，兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收均大幅下降，歸母凈利也大幅虧損，但同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增加0.51個(gè)百分點(diǎn)至21.86%。

深交所要求華僑城分別說(shuō)明兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)所處的行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)狀況等信息，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費(fèi)用等情況，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長(zhǎng)但凈利潤(rùn)大額虧損的主要原因及合理性。

回復(fù)函顯示，據(jù)文旅部數(shù)據(jù)，2022年國(guó)內(nèi)旅游總?cè)舜?、旅游收入分別同比下降22%、36%，均為2020年來(lái)最低水平；華僑城旗下文旅項(xiàng)目共接待游客6184.9萬(wàn)人次，僅為2021年同期69%水平。

房地產(chǎn)行業(yè)方面，第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低41.6%，拿地總額下滑近5成；華僑城房地產(chǎn)銷售簽約金額則較上年下降33%。

在上述背景下，2022年華僑城全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入768億元，下降25%。其中房地產(chǎn)收入494億元，下降16%；旅游綜合收入272億元，下降37%；總營(yíng)業(yè)成本有所下降，三費(fèi)同比持平。進(jìn)而導(dǎo)致毛利同比下降35%至約93億元，疊加計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備產(chǎn)生大額虧損。

銷售指標(biāo)下滑還導(dǎo)致回款大幅減少，華僑城去年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-5.75億元，截至期末的貨幣資金同比下降38.41%。深交所由此要求其說(shuō)明公司短期及長(zhǎng)期償債能力、是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

華僑城回復(fù)稱，“公司維持較好安全邊際，不存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?！苯刂寥ツ昴?，有息負(fù)債余額1281億元，較年初減少110億元；其中短期債務(wù)213億元，較年初減少60億元，現(xiàn)金短債比1.53。

另外，華僑城還對(duì)近幾年年報(bào)披露的游客接待數(shù)統(tǒng)計(jì)口徑變化、遞延所得稅資產(chǎn)與減值準(zhǔn)備的變動(dòng)方向、銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用中的“其他費(fèi)用”構(gòu)成、關(guān)聯(lián)方往來(lái)款等問(wèn)題進(jìn)行了說(shuō)明。

隨著樓市相對(duì)轉(zhuǎn)暖，及文旅市場(chǎng)恢復(fù)，華僑城兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)今年有望回升，進(jìn)而帶來(lái)更多流動(dòng)資金。

華僑城董事、總裁王曉雯在年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)中提到，2023年的重點(diǎn)工作方向是存量去化、補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)增量、能力建設(shè)。具體而言，將加快存量去化，提高周轉(zhuǎn)速度，并聚焦核心區(qū)位，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)貨源，文旅業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)踐行新發(fā)展格局、新發(fā)展模式，同時(shí)加強(qiáng)流動(dòng)性管理，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

今年前4個(gè)月，該公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額132.2億元，同比增長(zhǎng)27%；旗下文旅企業(yè)合計(jì)接待游客近3200萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)約97%，五一假期合計(jì)接待游客450萬(wàn)人次，較去年同比增長(zhǎng)約170%。