觀點網(wǎng)五一小長假剛結(jié)束，前不久才交出2022成績單的寶龍商業(yè)搭上了旭輝集團，拿下國內(nèi)5宗物業(yè)開發(fā)項目的商鋪銷售代理權(quán)。

據(jù)寶龍商業(yè)發(fā)布公告來看，其間接全資附屬公司上海寶龍商業(yè)與旭輝訂立了五份銷售代理協(xié)議。其中，上海寶龍商業(yè)須于2022年12月9日起至2023年12月30日止的初始期間就獨家物業(yè)獨家提供銷售代理服務(wù)，經(jīng)雙方相互協(xié)定，還可將期限延長一年。

資料顯示，這5家物業(yè)包括旭輝旗下分別位于中國南昌、合肥、昆明、江陰及洛陽的五個物業(yè)開發(fā)項目的商鋪及商業(yè)場所，總建筑面積合共為3.69萬平方米。

(資料圖片僅供參考)

值得注意的是，在這筆協(xié)議中，上海寶龍商業(yè)已經(jīng)向旭輝方面支付了3.32億港元的保證金，約合人民幣3億元。

對于寶龍商業(yè)來講，這筆保證金的繳納并無壓力。截至2021年12月31日，寶龍商業(yè)的現(xiàn)金及銀行結(jié)余約34.52億元。此外，在寶龍商業(yè)過往的發(fā)展史中，依靠母公司寶龍地產(chǎn)直接獲取商管項目的情況不在少數(shù)，截至2021年底，其來自母公司的項目占比已超過70%。

正因如此，寶龍商業(yè)急需證明自身的商業(yè)獨立性，爭取第三方項目便成了眼下最直接的方法。

攬下五宗業(yè)務(wù)

如寶龍商業(yè)所說，支付保證金對集團的營運資金狀況及流動性不會產(chǎn)生任何重大不利影響。

盡管保證金不附利息，但考慮到中國存款利率普遍較低，而其于過往三年的經(jīng)營活動一直產(chǎn)生現(xiàn)金流入凈額為其營運提供資金，根據(jù)銷售代理協(xié)議提供銷售代理服務(wù)的潛在回報，會超過將保證金存放于銀行或其他金融機構(gòu)可能產(chǎn)生的潛在利息收入。

按照寶龍商業(yè)目前的業(yè)績情況來看，3億的保證金予旭輝并不勉強。2022年年報中顯示，其于報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入25.49億元，同比增長3.5%；毛利潤8.34億元；歸母核心凈利潤5.17億元，同比增長4.8%。

另需注意的是，寶龍商業(yè)還在公告中表明，這筆保證金約是參照獨家物業(yè)的協(xié)定價值的30%而定，而全數(shù)銷售獨家物業(yè)或終止銷售代理協(xié)議后，保證金還將會全數(shù)退回予寶龍商業(yè)；如果寶龍商業(yè)提出要求，旭輝還會向其質(zhì)押資產(chǎn)以擔保和保證償還保證金。

一番操作下來，寶龍商業(yè)頗有獨立把握交易走向的意味。

另一邊，雖然于2022年內(nèi)，寶龍商業(yè)僅新開8個項目，但在新增簽約項目板塊中，第三方項目有所增加。在報告期內(nèi)，寶龍商業(yè)新增簽約項目11個，其中獨立第三方簽約項目7個，面積54萬平方米，約占總簽約面積的二分之一；截至2022年底，獨立第三方累計簽約面積達到249萬平方米。

顯而易見地，對第三方業(yè)務(wù)的重視也進一步體現(xiàn)在此次接管的旭輝項目中。

據(jù)觀點新媒體了解，此次涉及的公司包括合肥卓正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆明和坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江陰和謙置業(yè)有限公司、河南昌卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以及南昌興彰置業(yè)有限公司，而穿透5家公司所著手的項目，幾乎均為涉及商業(yè)業(yè)態(tài)的住宅項目。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)、公司公告

例如昆明和坤所開發(fā)的旭輝廣場鉑宸府項目，位于云南野生動物園周邊，周圍可對比住宅項目合計4宗，而商業(yè)項目僅有1宗；江陰公司所著手的旭輝運河公元項目周邊的居住業(yè)態(tài)超過10宗，其中不乏華潤、萬科、龍湖旗下的住宅項目，而周邊商鋪及商業(yè)項目僅有2宗。

另從區(qū)位來看，及其注重長三角及珠三角項目拓展的寶龍商業(yè)，此次拿下的旭輝項目中，有3宗并不在以上區(qū)位內(nèi)。據(jù)寶龍方面人士告知觀點新媒體，此次是寶龍商業(yè)獨家代理銷售商鋪，而商鋪銷售是寶龍的強項，此外，寶龍商業(yè)在5個項目城市中，均有銷售的團隊。

雙方考量

照過往來看，旭輝一向樂于將業(yè)務(wù)交給“自家人”旭輝永升服務(wù)來打理，而今日卻選擇將業(yè)務(wù)橄欖枝遞給寶龍商業(yè)，考量頗多。

首先從旭輝永升服務(wù)的角度來看，這家曾立下“五年十倍”戰(zhàn)略發(fā)展目標的企業(yè)于停牌當前仍未公布經(jīng)審核2022年全年業(yè)績，而根據(jù)未經(jīng)審核財務(wù)資料，旭輝永升服務(wù)2022年收入為約人民幣62.77億元，較2021年增長33.5%；毛利約12.93億元，則較2021年減少0.5%；年內(nèi)溢利5.76億元，公司擁有人應(yīng)占溢利4.8億元，分別同比減少16.8%及22.2%。

雖然目前還未知旭輝永升服務(wù)賬面上的現(xiàn)金情況，但從其利潤數(shù)據(jù)也足以管窺當前其在經(jīng)營面上的局促。

當然，旭輝永升服務(wù)也在盡力擺脫母公司依賴的過程中。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2022年旭輝永升服務(wù)簽約面積3.0億平方米，在管面積2.1億平方米，在二者中，第三方貢獻比例達到了80%，也就是說，旭輝項目面積的占比已降低至五分之一。

另一面，旭輝本身“選擇”寶龍商業(yè)作為旗下業(yè)務(wù)的承接方，除了考慮旭輝永升服務(wù)當前的資金問題，或許還有避嫌之舉。

此前于3月31日，旭輝核數(shù)師收到一封對旭輝及旭輝永升服務(wù)之間存在的若干交易提出質(zhì)疑的匿名信件。據(jù)信件內(nèi)容，雙方共涉及18億元總金額的相關(guān)交易，其中便涉及兩者之間的車位銷售，及旭輝出售的若干金融資產(chǎn)。

彼時，旭輝稱，管理層已對前述信函所指的相關(guān)交易進行進一步檢視。但就目前來看，匿名信事件還沒有迎來結(jié)局，旭輝當下跳出旭輝永升服務(wù)，奔向?qū)汖埳虡I(yè)，為保利益，亦為保名。

據(jù)寶龍方面人士所述，寶龍用自己擅長的能力去支持同行，攜手營造房地產(chǎn)市場的平衡發(fā)展。目前，3億的保證金已經(jīng)進入旭輝賬戶。

相應(yīng)地，糧庫較為充足的寶龍商業(yè)這邊自然同樣樂意借第三方之手加強自身的獨立性，旗下上海寶龍商業(yè)還可就涉及物業(yè)的每宗成功銷售收取8%至10%的傭金費用。

作為兩家均有關(guān)聯(lián)公司的企業(yè)，寶龍商業(yè)與旭輝在這次合作中嘗試淡化以往關(guān)聯(lián)交易的可能帶來的隱患，旭輝的伸手側(cè)面認可了寶龍商業(yè)當前的業(yè)務(wù)能力；而寶龍商業(yè)的進入也為旭輝手中項目運行提供了另一種可能。