為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設部、市場監(jiān)管總局公開《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），從十方面明確監(jiān)管措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理，保護交易當事人合法權益。

其內容主要包含加強從業(yè)主體管理，合理確定經(jīng)紀服務收費，嚴格實行明碼標價，規(guī)范簽訂交易合同，要提升管理服務水平，建立健全房屋交易管理服務平臺等（詳見相關報道《兩部門發(fā)文：鼓勵地產(chǎn)中介費分檔定價！未經(jīng)同意不許電話騷擾》）。那么，本次政策內容對行業(yè)和購房者將帶來哪些影響？南都·灣財社記者就此采訪了多位專家。

(相關資料圖)

政策背景：

交易成本較高阻礙市場良性循環(huán)

從本次意見推出的背景來看，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為涉及到多重因素。例如市場層面上，存量時代需要降低制度性交易成本來帶動增量，促進良性循環(huán)，但現(xiàn)實問題是，部分中介利用其專業(yè)性和信息不對稱將非必要的收費夾帶在里面，比如過橋融資，按揭費、擔保費等等。新房交易融資里面，還利用房源緊張等信息，捆綁經(jīng)營貸、消費貸等，造成居民額外的負擔，而且服務事項并未明碼標價。

李宇嘉指出，這樣的市場亂象同樣影響了房企。近年來，新房銷售被中介渠道綁架，傭金居高不下，隨意跳單、惡性競爭，壟斷客源，導致了房企新房銷售成本的增高。

隨著去年以來，國家多次提出促進房地產(chǎn)良性循環(huán)，滿足剛需和改善型需求。當居民告別高收入，對房價預期不再那么樂觀，對交易成本比較敏感時，交易周期、交易成本就成為阻礙市場良性循環(huán)的最大障礙。

政策意義：

監(jiān)管政策能有效促進行業(yè)健康發(fā)展

“兩部委政策出臺，對于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極的作用，同時也對行業(yè)的發(fā)展提出了很多新思路。”關于意見的出臺意義，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策對于中介公司優(yōu)化業(yè)務、轉型升級和高質量發(fā)展有較好的啟發(fā)，同時有助于促進行業(yè)健康發(fā)展。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙同樣提到，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是房屋成交的重要角色之一，國內二手房大約90%通過經(jīng)紀公司成交，新房交易對經(jīng)紀公司的依賴性也更高，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在房產(chǎn)交易中起著越來越重要的作用，以往出現(xiàn)過黑中介惡意提高房價，利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費等問題，加大購房者購房壓力，其規(guī)范化管理對整體房地產(chǎn)市場的正常運行起著舉足輕重的作用，本次的監(jiān)管政策予以肯定，對中介行業(yè)的規(guī)范發(fā)展以及服務有著指引作用，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在新的監(jiān)管政策指引下，未來中介的發(fā)展模式也有待探索。

政策重點：

雙邊收費對購房者是大利好

《意見》指出，經(jīng)紀服務收費由交易各方根據(jù)服務內容、服務質量，結合市場供求關系等因素協(xié)商確定。經(jīng)紀機構要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用。引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。

對此李宇嘉認為，中介代理的房產(chǎn)交易，既是服務買方，也是服務賣方，理應二者都承擔服務費用，特別是在房子越來越不好賣的情況下。而且，應該將服務全流程分成清晰的鏈條，對每一個環(huán)節(jié)，都應該明確服務的具體內容、服務標準，并給予此來合理定價，并將這些寫進三方合同。這樣不僅消費者對中介的服務有客觀的評價，也有利于政府部門做合理的監(jiān)管中介經(jīng)紀機構專業(yè)化發(fā)展，從而一改其形象差的局面。

“本次《意見》從十條舉措加強經(jīng)紀機構管理，其中優(yōu)化服務費率的定價方式對購房者有著重大利好?！蓖跣灾赋?，中國的中介費由于高房一直位于較高水平，而此前中介費由買家單獨支付，未來雙邊收費模式有利于降低購房成本，體現(xiàn)了對購房者權益的保護。

她同時指出，鼓勵分檔定價模式，成交價格越高，中介費率越低，這一條對于高總價房屋產(chǎn)品有一定利好。但中國中介費高的原因在于房價高，從中介費比例來看，中國的中介費遠低于國際發(fā)達國家，如美國的中介費率為6%左右。

效果有賴于政府監(jiān)管部門常態(tài)化的巡查

《意見》首次明確了延伸服務。此次提出，經(jīng)紀服務內容由基本服務和延伸服務組成?；痉帐谴俪煞课萁灰滋峁┑囊粩堊颖匾?，延伸服務是可單獨提供的額外服務。

李宇嘉指出，這是重大的變化，基本服務，其經(jīng)紀費用是必須承擔的，而額外的服務，比如擔保、贖樓甚至是為優(yōu)先獲取房源、客源的推廣費等，不是必然的，也不能利用信息優(yōu)勢去獲取。但他同時強調，此舉還有賴于政府監(jiān)管部門常態(tài)化的巡查，與客戶舉報相結合來實現(xiàn)。另外，培育規(guī)范的大機構，發(fā)揮穩(wěn)定器、示范效應，也有助于實現(xiàn)這一目標。

另外針對“嚴禁操縱經(jīng)紀服務收費”的內容，除了嚴禁操縱經(jīng)紀服務收費，還要明確最低服務費用及標準，特別是在交易流程長、鏈條多，法律風險隱患大的背景下，經(jīng)紀業(yè)務的專業(yè)性很強。如果沒有最低服務費用，很難吸引到專業(yè)的人員，長期從事這一事業(yè)，最終導致劣幣驅逐良幣，市場秩序很難扭轉過來，經(jīng)紀行業(yè)也還很難高質量發(fā)展。

“總的來說，這一政策與二手房帶押過戶的目的是一致的，即降低不動產(chǎn)交易流轉過程中的各種非必要成本?！崩钣罴伪硎?，消除非必要的成本，同時將合理的成本顯化出來，只有這樣，經(jīng)紀行業(yè)才能步入高質量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實現(xiàn)，但這也有賴于監(jiān)管加強，從上到下，從政府到行業(yè)協(xié)會、自律組織，再到居民個人，以及誠信建設，讓失信者寸步難行。