為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局公開《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），從十方面明確監(jiān)管措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。

其內(nèi)容主要包含加強(qiáng)從業(yè)主體管理，合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，規(guī)范簽訂交易合同，要提升管理服務(wù)水平，建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺(tái)等（詳見相關(guān)報(bào)道《兩部門發(fā)文：鼓勵(lì)地產(chǎn)中介費(fèi)分檔定價(jià)！未經(jīng)同意不許電話騷擾》）。那么，本次政策內(nèi)容對(duì)行業(yè)和購房者將帶來哪些影響？南都·灣財(cái)社記者就此采訪了多位專家。

(相關(guān)資料圖)

政策背景：

交易成本較高阻礙市場(chǎng)良性循環(huán)

從本次意見推出的背景來看，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為涉及到多重因素。例如市場(chǎng)層面上，存量時(shí)代需要降低制度性交易成本來帶動(dòng)增量，促進(jìn)良性循環(huán)，但現(xiàn)實(shí)問題是，部分中介利用其專業(yè)性和信息不對(duì)稱將非必要的收費(fèi)夾帶在里面，比如過橋融資，按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等等。新房交易融資里面，還利用房源緊張等信息，捆綁經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等，造成居民額外的負(fù)擔(dān)，而且服務(wù)事項(xiàng)并未明碼標(biāo)價(jià)。

李宇嘉指出，這樣的市場(chǎng)亂象同樣影響了房企。近年來，新房銷售被中介渠道綁架，傭金居高不下，隨意跳單、惡性競(jìng)爭(zhēng)，壟斷客源，導(dǎo)致了房企新房銷售成本的增高。

隨著去年以來，國(guó)家多次提出促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，滿足剛需和改善型需求。當(dāng)居民告別高收入，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不再那么樂觀，對(duì)交易成本比較敏感時(shí)，交易周期、交易成本就成為阻礙市場(chǎng)良性循環(huán)的最大障礙。

政策意義：

監(jiān)管政策能有效促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

“兩部委政策出臺(tái)，對(duì)于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極的作用，同時(shí)也對(duì)行業(yè)的發(fā)展提出了很多新思路?！标P(guān)于意見的出臺(tái)意義，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策對(duì)于中介公司優(yōu)化業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展有較好的啟發(fā)，同時(shí)有助于促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙同樣提到，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房屋成交的重要角色之一，國(guó)內(nèi)二手房大約90%通過經(jīng)紀(jì)公司成交，新房交易對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的依賴性也更高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)交易中起著越來越重要的作用，以往出現(xiàn)過黑中介惡意提高房?jī)r(jià)，利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)等問題，加大購房者購房壓力，其規(guī)范化管理對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行起著舉足輕重的作用，本次的監(jiān)管政策予以肯定，對(duì)中介行業(yè)的規(guī)范發(fā)展以及服務(wù)有著指引作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，在新的監(jiān)管政策指引下，未來中介的發(fā)展模式也有待探索。

政策重點(diǎn)：

雙邊收費(fèi)對(duì)購房者是大利好

《意見》指出，經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

對(duì)此李宇嘉認(rèn)為，中介代理的房產(chǎn)交易，既是服務(wù)買方，也是服務(wù)賣方，理應(yīng)二者都承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，特別是在房子越來越不好賣的情況下。而且，應(yīng)該將服務(wù)全流程分成清晰的鏈條，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)，都應(yīng)該明確服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并給予此來合理定價(jià)，并將這些寫進(jìn)三方合同。這樣不僅消費(fèi)者對(duì)中介的服務(wù)有客觀的評(píng)價(jià)，也有利于政府部門做合理的監(jiān)管中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)化發(fā)展，從而一改其形象差的局面。

“本次《意見》從十條舉措加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，其中優(yōu)化服務(wù)費(fèi)率的定價(jià)方式對(duì)購房者有著重大利好?！蓖跣灾赋觯袊?guó)的中介費(fèi)由于高房一直位于較高水平，而此前中介費(fèi)由買家單獨(dú)支付，未來雙邊收費(fèi)模式有利于降低購房成本，體現(xiàn)了對(duì)購房者權(quán)益的保護(hù)。

她同時(shí)指出，鼓勵(lì)分檔定價(jià)模式，成交價(jià)格越高，中介費(fèi)率越低，這一條對(duì)于高總價(jià)房屋產(chǎn)品有一定利好。但中國(guó)中介費(fèi)高的原因在于房?jī)r(jià)高，從中介費(fèi)比例來看，中國(guó)的中介費(fèi)遠(yuǎn)低于國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)的中介費(fèi)率為6%左右。

效果有賴于政府監(jiān)管部門常態(tài)化的巡查

《意見》首次明確了延伸服務(wù)。此次提出，經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。基本服務(wù)是促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，延伸服務(wù)是可單獨(dú)提供的額外服務(wù)。

李宇嘉指出，這是重大的變化，基本服務(wù)，其經(jīng)紀(jì)費(fèi)用是必須承擔(dān)的，而額外的服務(wù)，比如擔(dān)保、贖樓甚至是為優(yōu)先獲取房源、客源的推廣費(fèi)等，不是必然的，也不能利用信息優(yōu)勢(shì)去獲取。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，此舉還有賴于政府監(jiān)管部門常態(tài)化的巡查，與客戶舉報(bào)相結(jié)合來實(shí)現(xiàn)。另外，培育規(guī)范的大機(jī)構(gòu)，發(fā)揮穩(wěn)定器、示范效應(yīng)，也有助于實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

另外針對(duì)“嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”的內(nèi)容，除了嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，還要明確最低服務(wù)費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)，特別是在交易流程長(zhǎng)、鏈條多，法律風(fēng)險(xiǎn)隱患大的背景下，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的專業(yè)性很強(qiáng)。如果沒有最低服務(wù)費(fèi)用，很難吸引到專業(yè)的人員，長(zhǎng)期從事這一事業(yè)，最終導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，市場(chǎng)秩序很難扭轉(zhuǎn)過來，經(jīng)紀(jì)行業(yè)也還很難高質(zhì)量發(fā)展。

“總的來說，這一政策與二手房帶押過戶的目的是一致的，即降低不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本。”李宇嘉表示，消除非必要的成本，同時(shí)將合理的成本顯化出來，只有這樣，經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能步入高質(zhì)量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實(shí)現(xiàn)，但這也有賴于監(jiān)管加強(qiáng)，從上到下，從政府到行業(yè)協(xié)會(huì)、自律組織，再到居民個(gè)人，以及誠信建設(shè)，讓失信者寸步難行。