番禺，成了今年土拍話題“制造機(jī)”，半年時(shí)間，誕生五宗搖號(hào)地塊。

在樓市如此艱難的當(dāng)下，番禺為何突然成了開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)圍獵之地？血拼哥認(rèn)為肯定不止是價(jià)格問(wèn)題，如果是價(jià)格問(wèn)題，從化土地價(jià)格最低，肯定最好賣(mài)！

(資料圖片僅供參考)

所以，今天我們就要討論下番禺土拍為什么“火”？

區(qū)域利好

南拓，城市的方向

首先肯定是，番禺本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域規(guī)劃！

在今年召開(kāi)的高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，番禺的戰(zhàn)略地位進(jìn)一步拉升。

定義為廣州商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃的五大世界級(jí)商圈之一，長(zhǎng)隆萬(wàn)博商務(wù)區(qū)完成擴(kuò)區(qū)，將“長(zhǎng)隆漢溪”“萬(wàn)博”以及里仁洞等板塊連接在一起，擴(kuò)容近五倍，未來(lái)還將沿漢溪大道拓展地下空間范圍，推動(dòng)長(zhǎng)隆萬(wàn)博商務(wù)區(qū)邁向更大范圍“站城一體化”超級(jí)CBD。

以及6月10日，總投資近14.1億元的廣東省廣州市番禺區(qū)漁港經(jīng)濟(jì)區(qū)（國(guó)家級(jí)試點(diǎn)）正式揭牌，位于粵港澳大灣區(qū)環(huán)珠江口全程近一百公里的“黃金內(nèi)灣”，這也是全國(guó)唯一國(guó)家級(jí)沿海漁港經(jīng)濟(jì)區(qū)試點(diǎn)。

未來(lái)將打造成以漁業(yè)生產(chǎn)、水產(chǎn)品加工、休閑漁業(yè)、濱海旅游等為特色的“港產(chǎn)城”融合發(fā)展?jié)O港經(jīng)濟(jì)區(qū)。

未來(lái)，番禺大有可為！

番禺樓市表現(xiàn)依然堅(jiān)挺

其次是，番禺確實(shí)賣(mài)的不錯(cuò)，能出貨，開(kāi)發(fā)商才敢拿地開(kāi)建！

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去6年，得益于靠近市區(qū)、供應(yīng)眾多、居住氛圍濃厚等優(yōu)勢(shì)，番禺區(qū)樓市成交一直占據(jù)全市第二的高位，僅次于增城。

而聚焦到今年1-5月，番禺一如既往保持佳績(jī)，以一二手總成交36880套保持亞軍寶座，其中二手住宅以6392套領(lǐng)跑全市。

其中，豪宅作為樓市風(fēng)向標(biāo)，番禺也表現(xiàn)優(yōu)秀！

今年1-5月份，番禺200㎡以上面積段二手住宅共計(jì)網(wǎng)簽成交287套，占全市豪宅成交占比的22%，換言之，全市每賣(mài)4.5套200㎡以上的二手房，就有1套出自番禺。

另外值得一提的是，前不久番禺區(qū)的錦繡香江牡丹園一棟387.9㎡的獨(dú)棟別墅賣(mài)出7850萬(wàn)元的高價(jià)，單價(jià)刺破20萬(wàn)/㎡！

番禺成交數(shù)數(shù)據(jù)依舊堅(jiān)挺！

土地素質(zhì)高低決定能否成交

然后就是聚焦到土地本身！因?yàn)槭苁袌?chǎng)大環(huán)境的影響，房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，有足夠的利潤(rùn)空間才會(huì)選擇搏一搏。

針對(duì)當(dāng)前的廣州市場(chǎng)，官方懂得讓渡部分利潤(rùn)，所以地塊起拍價(jià)格定得合理，給市場(chǎng)信心，即便拍到封頂搖號(hào)（溢價(jià)率15%），開(kāi)發(fā)商依然有利潤(rùn)空間。

如華潤(rùn)長(zhǎng)隆地塊，折合樓面價(jià)約3.34萬(wàn)/㎡，項(xiàng)目將配有1所21班幼兒園、1所72班小學(xué)、1所36班的初中，加上“萬(wàn)象系”的高端商業(yè)，整體配套或?qū)⑹瞧瑓^(qū)新的房?jī)r(jià)天花板，即便后期賣(mài)到6萬(wàn)，依然有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

◆ 華潤(rùn)長(zhǎng)隆地塊項(xiàng)目外立面效果圖

又如大龍街市橋南地塊，又稱(chēng)好又多地塊，周邊商業(yè)、教育配套成熟，且距離地鐵較近，折合樓面價(jià)20269元/㎡，位置相當(dāng)不錯(cuò)，周邊基本沒(méi)有新房競(jìng)爭(zhēng)，遠(yuǎn)一點(diǎn)的要去到三號(hào)線東延段的龍湖金地天峯和金海岸花園，售價(jià)在4.0-4.6萬(wàn)/㎡左右，還是有一定的利潤(rùn)空間的。

所以說(shuō)，今年以來(lái)番禺拍地素質(zhì)大多不錯(cuò)，十分迎合開(kāi)發(fā)商打安全牌的需求。

番禺在售新房一覽

總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)高企，一線城市中的“高價(jià)站崗”地塊，開(kāi)發(fā)商不敢拿，而相對(duì)進(jìn)駐門(mén)檻低的番禺則是折中的好選擇；

而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，作為美食聚集地的番禺配套成熟，去天河海珠都很近，還挨著“大灣區(qū)核心”南沙，位置本就得天獨(dú)厚，是上車(chē)的不錯(cuò)選擇。

聚焦到番禺新房市場(chǎng)，正如二手房錦繡香江牡丹園成交價(jià)破20w/㎡一樣，番禺新房整體價(jià)格跨度也挺大，滿足從剛需到改善人群的需求。

萬(wàn)博核心區(qū)，越秀和樾府成交單價(jià)已經(jīng)突破8萬(wàn)/平，而耀勝尊府開(kāi)盤(pán)價(jià)最高也去到7萬(wàn)+/平。

也有剛需輕松上車(chē)的蓮花山版塊，保利領(lǐng)秀海靠?jī)?nèi)卷殺出重圍，單價(jià)僅2.5w/平起；凱德山海連城、智聯(lián)汽車(chē)小鎮(zhèn)均價(jià)約2.8w/平，年輕剛需相對(duì)沒(méi)那么重的負(fù)擔(dān)。

單價(jià)預(yù)算4-5萬(wàn)/平之間的買(mǎi)家，那就更多選擇了。萬(wàn)博版塊的越秀瑞麓府、廣地花園觀灝、保利悅公館、珠江鉑世灣等；番禺廣場(chǎng)版塊的龍湖金地天峯、金海岸花園等；大學(xué)城的越秀星匯文璽、越秀大學(xué)星匯城等；南站的廣州城投嶺南府等，都是在這個(gè)預(yù)算范圍內(nèi)。

關(guān)于萬(wàn)博、番禺廣場(chǎng)、亞運(yùn)城以及廣州南站四大板塊，你更看好哪個(gè)呢？如果有其它關(guān)注的區(qū)域，歡迎留言分享。

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