2023年以來(lái)，酒店行業(yè)市場(chǎng)的火熱有目共睹。據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測(cè)算，今年五一期間，全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游合計(jì)2.74億人次，同比增長(zhǎng)70.83%;實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入1480.56億元，同比增長(zhǎng)128.90%。邁點(diǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，今年4月共有205家酒店在全國(guó)各地簽約，數(shù)量達(dá)到2022年月均簽約的4倍，還有百余家酒店開業(yè)?；馃岬氖袌?chǎng)，涌現(xiàn)投資機(jī)會(huì)的同時(shí)也蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)。如何選擇合適的酒店品牌與區(qū)位、物業(yè)?

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邁點(diǎn)專訪維也納酒店(江蘇淮安缽池山公園店)投資人畢雷雨，2022年他所投資的維也納酒店入住率達(dá)到85%，2023年開年至今，酒店入住率達(dá)到91%，今年5月份連續(xù)滿房5天，RevPAR達(dá)359元。值得一提的是，在3年前，他還在房地產(chǎn)行業(yè)從事相關(guān)投資工作，為何選擇跨入酒店行業(yè)，并且在短短3年就實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)的成績(jī)?

入行：順應(yīng)市場(chǎng)變化的結(jié)果

談到入行，畢雷雨笑著說(shuō)，如果不是5年前房地產(chǎn)行業(yè)受到相關(guān)政策和市場(chǎng)端的影響，他可能并不會(huì)投資酒店。彼時(shí)，在金融財(cái)政政策定向“寬松”的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然“從緊”，伴隨需求端繼續(xù)深化調(diào)控，市場(chǎng)監(jiān)管的力度不斷加強(qiáng)?！笆艿蕉鄠€(gè)方面的影響，當(dāng)時(shí)行業(yè)面臨著投資成本高、回收款難的困境。后來(lái)我們就想通過(guò)其他的投資渠道尋找新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，在進(jìn)行調(diào)研時(shí)注意到大家對(duì)于中端、中高端酒店住宿需求在不斷增長(zhǎng)，所以我們就打算投資酒店，并且最好是契合人們需求的中端或者中高端酒店。”

觀察當(dāng)時(shí)的淮安酒店市場(chǎng)狀況可知，彼時(shí)淮安的酒店行業(yè)市場(chǎng)確實(shí)存在缺口。據(jù)淮安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布的《2019年淮安市限上住宿餐飲業(yè)運(yùn)營(yíng)情況簡(jiǎn)析》，當(dāng)時(shí)淮安的住宿餐飲市場(chǎng)呈現(xiàn)門店規(guī)模小、運(yùn)營(yíng)情況不佳、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷發(fā)展滯后的特點(diǎn)，但總體呈現(xiàn)發(fā)展趨勢(shì)向好、住宿業(yè)增長(zhǎng)快于餐飲業(yè)、開發(fā)區(qū)增長(zhǎng)速度最快、清江浦區(qū)比重最高的發(fā)展?fàn)顩r。當(dāng)年，與淮安住宿餐飲市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r不相符的是每年增加的國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)，古淮河、白馬湖、金湖水上森林公園等旅游景區(qū)吸引著追求“自然”“放松”的人們。據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2015年至2019年，淮安國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)從2323.79萬(wàn)人次增長(zhǎng)至3658.47萬(wàn)人次，但淮安市星級(jí)賓館數(shù)量在2019年卻僅有27家，酒店市場(chǎng)具備較大發(fā)展空間。

常年從事房地產(chǎn)投資的畢雷雨對(duì)于市場(chǎng)的敏感嗅覺讓他抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)?！爱?dāng)時(shí)決定做酒店之后，我們就去進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，看大家對(duì)于哪類酒店的需求度更高，結(jié)果發(fā)現(xiàn)大家對(duì)于淮安一些小酒店破舊的住宿設(shè)施滿意度不高，相比便宜的經(jīng)濟(jì)型酒店，大家更愿意多花點(diǎn)錢，提升住宿品質(zhì)?！庇谑?，做中端酒店的想法開始在畢雷雨腦海中蔓延。

自己做還是加盟連鎖品牌?在經(jīng)歷了一番頭腦風(fēng)暴之后，畢雷雨還是決定加盟連鎖。“根據(jù)我們的調(diào)查，淮安已經(jīng)有很多單體酒店了，但沒聽過(guò)的品牌市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，而且年輕人更喜歡在網(wǎng)絡(luò)上訂酒店，連鎖的品牌本身就具備一定的會(huì)員數(shù)量和品牌知名度，會(huì)比陌生的單體品牌更具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！苯?jīng)過(guò)對(duì)多個(gè)中端酒店連鎖品牌的了解，畢雷雨最終選擇了頗具歐式藝術(shù)風(fēng)情的維也納酒店。

選擇：2023年至今，酒店入住率為何能達(dá)到91%？

在當(dāng)時(shí)酒店市場(chǎng)上中端品牌“花團(tuán)錦簇”的態(tài)勢(shì)下，為何畢雷雨會(huì)選擇維也納酒店?他給了邁點(diǎn)幾個(gè)關(guān)鍵詞：品牌影響、會(huì)員體系、住宿品質(zhì)、團(tuán)隊(duì)協(xié)作。

#強(qiáng)大的品牌影響力

作為中國(guó)中端酒店開山之作，維也納酒店品牌從成立至今已有30年品牌積淀，擁有強(qiáng)大的品牌核心價(jià)值，眾多榮譽(yù)加身。

“選擇品牌時(shí)，我們正是看中了維也納酒店強(qiáng)大的品牌價(jià)值，以及結(jié)合自己之前住宿維也納酒店的完美體驗(yàn)，維也納成為了加盟首選?！碑吚子旮嬖V邁點(diǎn)，既然選擇加盟中端酒店連鎖品牌，就要選擇市場(chǎng)中影響力最強(qiáng)，最具競(jìng)爭(zhēng)力的品牌，而維也納酒店厚重的品牌歷史積淀能夠?yàn)榇颂峁┍Ｕ稀?jù)悉，截至目前，維也納酒店規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1800家，覆蓋全國(guó)31個(gè)省份287個(gè)城市，在營(yíng)門店超過(guò)1300家，同時(shí)其已連續(xù)10年蟬聯(lián)中國(guó)連鎖酒店中端品牌規(guī)模第一，擁有深厚的消費(fèi)認(rèn)知和市場(chǎng)基礎(chǔ)。

與此同時(shí)，強(qiáng)韌的品牌價(jià)值意味著龐大的會(huì)員流量。畢雷雨坦言，選擇維也納酒店的原因也包括其多年來(lái)積累的數(shù)量龐大的會(huì)員，相比不知名的單體酒店，這將在淮安這樣的下沉市場(chǎng)中擁有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

#完美的住宿體驗(yàn)

作為旅途中以睡覺為目的地臨時(shí)落腳點(diǎn)，如何打造完美的住宿體驗(yàn)一直被酒店方重點(diǎn)關(guān)注。觀察維也納酒店，其自誕生之日起就始終踩在消費(fèi)者的需求點(diǎn)上。不論是在經(jīng)濟(jì)型酒店盛行期間強(qiáng)調(diào)服務(wù)，還是在消費(fèi)升級(jí)后強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)，維也納酒店不斷的產(chǎn)品迭代升級(jí)成為其保持快速發(fā)展的重要原因之一。

如今，隨著居民收入的不斷提高，簡(jiǎn)單的“洗、息、睡”型的酒店已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者需求，性價(jià)比高、體驗(yàn)度好、具有特色的中端酒店更受青睞。畢雷雨告訴邁點(diǎn)，自己之前由于工作原因經(jīng)常出差，某次下榻了維也納酒店，酒店歐式藝術(shù)的裝修令他印象非常深刻，且酒店床品舒適、服務(wù)貼心，相比住過(guò)的其他酒店來(lái)說(shuō)，維也納酒店的住宿體驗(yàn)十分完美。而且從1.0到5.0，維也納酒店一直走在產(chǎn)品升級(jí)迭代的路上，致力于為為入住賓客提供優(yōu)雅舒適的體驗(yàn)，這將在中端酒店市場(chǎng)具備獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

#高效的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力

一直以來(lái)，維也納酒店都以行業(yè)內(nèi)首推的高效智能化運(yùn)營(yíng)體系，標(biāo)準(zhǔn)化管理流程，豐富的成功管理經(jīng)驗(yàn)，共同打造“高效率、高品質(zhì)”的運(yùn)營(yíng)力。強(qiáng)規(guī)模、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一管理團(tuán)隊(duì)，上千店的成功案例、多元適配的投資方案、專業(yè)的營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)賦能等，都為維也納酒店的成功復(fù)制提供了切實(shí)保障。

畢雷雨則表示，維也納酒店強(qiáng)大的協(xié)作、運(yùn)營(yíng)能力一方面表現(xiàn)在籌建上，一方面則表現(xiàn)在開業(yè)后的酒店運(yùn)營(yíng)賦能上?！霸陂_業(yè)前的籌建階段，維也納酒店派來(lái)的團(tuán)隊(duì)在設(shè)計(jì)、施工、策劃上就給我們提供了不小的幫助。維也納酒店從各部門人力的協(xié)作，到酒店項(xiàng)目的落地，再到酒店后期運(yùn)營(yíng)前的輔導(dǎo)都非常到位?！碑吚子晏寡裕酥?，酒店開業(yè)后，維也納酒店仍會(huì)派駐相關(guān)負(fù)責(zé)人巡視門店情況，并作出相應(yīng)的改進(jìn)計(jì)劃，增強(qiáng)酒店運(yùn)營(yíng)能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

也正是因?yàn)榫S也納酒店在前期中期和后期的大力支持，畢雷雨所投資的維也納酒店(江蘇淮安缽池山公園店)在2021年開業(yè)入住率就達(dá)到了75%;2022年雖然口罩因素對(duì)酒店業(yè)績(jī)?cè)斐闪艘欢ㄓ绊?，但整體入住率保持在80%以上;2023年，酒店市場(chǎng)隨著旅游行業(yè)的復(fù)蘇迎來(lái)爆發(fā)，酒店的入住率從開年至今保持在91%以上?！半m然是第一次投資酒店，但維也納細(xì)致周到的服務(wù)極大的提升了我對(duì)于品牌投資的安全感?！碑吚子暾f(shuō)，接下來(lái)，他打算再投資2-3家維也納酒店。

建議：區(qū)位、物業(yè)、品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)的四重結(jié)合

如果說(shuō)一二線城市是連鎖酒店品牌的橋頭堡，那么在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的今天，三四線城市的市場(chǎng)爭(zhēng)奪正在成為新的主陣地。從數(shù)量上來(lái)看，我國(guó)一線城市有4座，新一線城市15座，二線城市30座，而下沉市場(chǎng)三四線城市卻有623座。隨著下沉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)也愈發(fā)明顯，中端酒店的發(fā)展空間也逐漸擴(kuò)大。

以淮安為例，畢雷雨告訴邁點(diǎn)，目前淮安的酒店大多數(shù)還是快捷酒店和當(dāng)?shù)氐膯误w酒店，連鎖酒店、中端酒店在市場(chǎng)上仍存在較大缺位待填補(bǔ)，而隨著消費(fèi)升級(jí)以及年輕人成為住宿行業(yè)消費(fèi)的主要群體，相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，大家對(duì)于酒店品質(zhì)的要求將越來(lái)越高，中端酒店將迎來(lái)快速的發(fā)展。

作為成功投資維也納酒店的投資人，畢雷雨在選擇酒店產(chǎn)品、酒店區(qū)位等方面有何建議?他說(shuō)，從酒店產(chǎn)品選擇方面來(lái)看，要提前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，摸清主要消費(fèi)群體的消費(fèi)傾向，再進(jìn)一步選擇酒店產(chǎn)品。比如當(dāng)所選地址周邊年輕人聚集，就可以選擇投資維也納酒店V5.0，酒店客房有著巧妙的模塊劃分,房間包含睡眠區(qū)、休閑區(qū)、及衛(wèi)浴區(qū)，客房空間簡(jiǎn)約時(shí)尚，設(shè)計(jì)化繁為簡(jiǎn)，不僅能夠帶來(lái)視覺的享受,更結(jié)合實(shí)用主義和智慧客控系統(tǒng),滿足年輕消費(fèi)者的多重需求。

從選址來(lái)看，要選擇人流量大的區(qū)域，比如維也納酒店(江蘇淮安缽池山公園店)就位于城市主干道;物業(yè)選擇上房間的大小要合適。在服務(wù)上，要全心全意為消費(fèi)者打造完美的住宿體驗(yàn)，比如維也納酒店對(duì)于睡眠產(chǎn)品、洗漱產(chǎn)品以及房間相關(guān)軟件硬件進(jìn)行升級(jí);在運(yùn)營(yíng)上，可以借助維也納酒店強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，支持門店正常運(yùn)轉(zhuǎn)和增加盈利。據(jù)悉，今年5月份，江蘇多家維也納酒店RevPAR高達(dá)800元以上并呈現(xiàn)連續(xù)滿房狀態(tài)，其中還有門店實(shí)現(xiàn)連續(xù)13天滿房。

當(dāng)三四線城市的發(fā)展?jié)摿β楷F(xiàn)，酒店連鎖化率普遍較低、運(yùn)營(yíng)管理松散、成長(zhǎng)空間巨大的下沉市場(chǎng)也將成為酒店發(fā)展新的“黃金地帶”，各大酒店品牌紛紛瞄準(zhǔn)下沉市場(chǎng)布局。值得一提的是，在這其中，維也納酒店憑借產(chǎn)品的迭代升級(jí)以及集團(tuán)化的專業(yè)管理、品牌效應(yīng)大大提升管理效率，增長(zhǎng)收益，已經(jīng)率先在下沉市場(chǎng)闖出一片天地。