8月8日，2023博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動在海南召開。博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會上，中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司董事長劉愛明發(fā)表了《再談產(chǎn)業(yè)的窄門之路》的主題演講。

劉愛明：去年因?yàn)橐咔?，我還來不了，這個環(huán)節(jié)我沒有參加。我原來在外面講課一直都講，我們所有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，只有張江把科技投資做成一個穩(wěn)定回報(bào)的，確實(shí)是值得我們學(xué)習(xí)的。

今天有一個最新的情況跟大家匯報(bào)一下，我在深圳有一個園區(qū)，已經(jīng)做成了，給大家做一個簡單的匯報(bào)。我的題目還是窄門之路，除了做產(chǎn)業(yè)這個事，我一路都是這個體會，真挺難的。最近觀點(diǎn)也采訪我，傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型都想做產(chǎn)業(yè)，后來我說挺難的，區(qū)別在于可能掙點(diǎn)小錢、慢錢，還要堅(jiān)持做有可能掙長期錢，當(dāng)然每年都能掙是很厲害了，地產(chǎn)掙十年，現(xiàn)在掙不了了，這個壓力很大。

(資料圖片)

所以，產(chǎn)業(yè)的誘惑在于掙長錢，可以很長，但是掙小錢、慢錢，然后做很難的事情，用別的題目我覺得都改不了，我做了八年，這是我最深的一個體會。

這是我的公司，我們的特點(diǎn)是專業(yè)園區(qū)、垂直服務(wù)，我們總說這八個字，專業(yè)園區(qū)相對綜合性的園區(qū)來說的，我們做專業(yè)園區(qū)，垂直服務(wù)是圍繞著專業(yè)提供很多服務(wù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心還是運(yùn)營。

園區(qū)什么客戶都有，什么是運(yùn)營？運(yùn)營就是服務(wù)，把你的客戶服務(wù)好就是運(yùn)營，比如做商業(yè)、商場，商場運(yùn)營就是把你的商家和消費(fèi)者給服務(wù)好，酒店運(yùn)營就是把你的租客服務(wù)好，運(yùn)營就是服務(wù)，服務(wù)你的客戶。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)，客戶如果是不同行業(yè)的，服務(wù)就挺難的，就提供物業(yè)管理，政府政策等服務(wù)，跟行業(yè)無關(guān)，跟主業(yè)無關(guān)，只能服務(wù)他別的東西，副業(yè)。所以往往這種服務(wù)，至少不是客戶的痛點(diǎn)。

專業(yè)園區(qū)的好處是既然是專業(yè)園區(qū)，就圍繞著這個專業(yè)打造一套服務(wù)體系，現(xiàn)在最簡單的就是生物園區(qū)，生物園區(qū)現(xiàn)在幾乎不能做了，卷得厲害，所有城市，所有區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位都有一個生物，全有，合不合適的都做，從產(chǎn)業(yè)角度來說風(fēng)口行業(yè)已經(jīng)不多了，生物還是一塊，所以大家都定位這么做。

當(dāng)然，垂直服務(wù)就圍繞著一個行業(yè)做一套服務(wù)體系，這個做得好了，我覺得窄門之路難就難在這兒，我拿食品健康來說，做人才教育培訓(xùn)，醫(yī)生專利轉(zhuǎn)化等等，實(shí)際上這是一套很專業(yè)的人做的一套體系，跟房地產(chǎn)八竿子都打不著，完全沒有關(guān)系，你還要細(xì)分如何給他們提供服務(wù)。

舉例，有一個上海醫(yī)技會醫(yī)療科技，這是一個醫(yī)生的專利轉(zhuǎn)化中心，你為什么做這個東西？這在上海注冊的民非，很難注冊，注冊就注冊了一年，一年多批了，疫情三年又動不了，今年才開始動這個事。

為什么干這個事？醫(yī)療器械行業(yè)的樞紐人物，我們經(jīng)常說我們做產(chǎn)業(yè)要讀懂這個行業(yè)，你做醫(yī)療器械，樞紐人物是什么？實(shí)際上是醫(yī)生，為什么最近反腐抓醫(yī)生，這個行業(yè)股票大跌？它的觀念性很強(qiáng)，觀念性在哪兒？大家想一想，醫(yī)療器械行業(yè)很多創(chuàng)新是來自于醫(yī)生，你都沒有行醫(yī)資格，器械你怎么創(chuàng)新？你都沒有資格用那個器械，怎么創(chuàng)新？創(chuàng)不了新，這個創(chuàng)新是來自于他。

最后醫(yī)療器械賣給醫(yī)院，科室主任一票否決，他不同意用，你進(jìn)不去，比如我是泌尿科的，你要賣一個設(shè)備到我科室，我說這個設(shè)備不好用，那就沒有人敢用，要是出現(xiàn)問題就你負(fù)責(zé)嗎？？所以這個是樞紐人物。

你想見這個人間不到，中國三甲醫(yī)院科室主任都忙得要命，所以我們搞一個服務(wù)，我?guī)湍阕鲆粋€專利轉(zhuǎn)化的服務(wù)，你有智慧，有知識，這個專利再幫你產(chǎn)業(yè)化，我?guī)湍惴?wù)，你也幫我服務(wù)一下地做一個交換，大概是這個意思，我舉這個例子，就是這個彎繞得挺大的，一個醫(yī)療器械園區(qū)能夠運(yùn)營好。

后來我的體會，這種大論壇，我們是非常少主辦的，我們比較多的是沙龍，十來個人，二十個人，五六家，七八家企業(yè)，有企業(yè)家，可能會有相關(guān)的技術(shù)人員，最重要的一個角色是醫(yī)生，今天晚上我把上海哪個醫(yī)院的骨科主任，三甲醫(yī)院的骨科主任給請來了，那來的企業(yè)都是董事長，不可能給你派一個辦公室主任，就頂個兒，給一個面子。

客戶最想要的，我們在深圳，你有30家骨科企業(yè)，你把骨科主任找來，這30家企業(yè)就來了，你每個月濃兩三次服務(wù)，企業(yè)就覺得這種服務(wù)很重要，我想見的人，我經(jīng)常約不到，你把他找來，閉門會，一般2-3小時，一般不超過20人，談的全是很專業(yè)的問題，這個叫運(yùn)營，所以窄門之路，我理解是這樣一個事。

實(shí)際上開發(fā)商這一刻要想轉(zhuǎn)到這兒，我覺得下的最大功夫就在這兒，我覺得這里講透了也沒有什么太高深的玩意兒了，就是你要下決心了，開發(fā)商能不能下得了這個決心，這個我覺得很重要，如果你要談轉(zhuǎn)型，那就要談這個了。這樣形成一套垂直服務(wù)。慢慢慢慢日積月累，規(guī)模起來，專業(yè)園區(qū)越來越多，服務(wù)越來越簡單，對你來說越來越容易，客戶也覺得越來越重要。

現(xiàn)在我們園區(qū)面積有100多萬平米，醫(yī)藥園區(qū)，生命健康這一類的，輕的和重的、中的都有。今天我主要給大家匯報(bào)這個事，這個項(xiàng)目已經(jīng)建成了，大家有機(jī)會到深圳可以去看看，可以交流交流，4的容積率，工業(yè)上樓，我們定位就是質(zhì)量，不是研發(fā)，是生產(chǎn)，生物醫(yī)藥，化學(xué)原料、原研藥做不了，生物醫(yī)藥，并且是制造為主，4.0的容積率。

因?yàn)樯钲谡劰I(yè)上樓，現(xiàn)在全國都在談工業(yè)上樓，這個話題也有點(diǎn)偽，華東原來也做得很好，一問你的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)是那個產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，華南為什么樓能高？建到的廠房9層都有？農(nóng)民自己蓋的房子都有9層，核心華南是輕制造，電子制造，它的設(shè)備搬著都能走的，中國除了華南之外，內(nèi)地很多都是制造偏重的，所以為什么一樓要7.2米層高？它的設(shè)備放在一二樓不能放，太重了，上不去。

所以我們在華東做，基本上最好就是三層，超過三曾就非常難做，實(shí)際上是華南缺地，我們跟深圳說不要給我4的容積率，3最頂了，深圳不聽，我沒地，4的容積率，所以我們當(dāng)時也作為一個挑戰(zhàn)，制藥，我們熟悉一點(diǎn)，為什么做制造？就是挑戰(zhàn)一下，把最難的拿下來了，剩下的空間就容易設(shè)計(jì)了，它的專業(yè)性是比較強(qiáng)的，12萬平米。

這個樓里1、2號兩個大樓就是兩個主樓，每棟樓都5萬多平米，30個很小的綜合樓，食堂和宿舍，4很關(guān)鍵，最小那個玩意兒才幾百平米，趴在地上的，那是一個微型倉庫，我們是調(diào)查了很多，大家知道生物類園區(qū)，你去問問企業(yè)，企業(yè)很困惑的，如果原材料量要大，他自己放在企業(yè)里面是不能過夜的，園區(qū)里放在企業(yè)里面能過夜的原材料量是很少的，現(xiàn)在企業(yè)就違規(guī)放，包括危廢，后期排的廢料也一樣，留在你企業(yè)時間長了，實(shí)際上政府很痛苦，上門檢查就讓你關(guān)門，不檢查吧，政府又擔(dān)責(zé)任，檢查讓你關(guān)門也不好，不關(guān)門也不好，就這么一個局面。

實(shí)際上深圳到現(xiàn)在，我們大概做的是第一個園區(qū)有危險(xiǎn)品倉庫，很難，買地的時候就在說這個是危險(xiǎn)品倉庫，然后就設(shè)計(jì)、論證、建造，危險(xiǎn)品倉庫不能改造，不能說哪個倉庫改造成危險(xiǎn)品倉庫，不可能的。

這個行業(yè)就需要這個東西?，F(xiàn)在還有一個運(yùn)營問題，建完了以后誰來運(yùn)營，你必須有資質(zhì)，讓有資質(zhì)的人來給你做。當(dāng)然，租金，你說100、1000都行。我們做這個行業(yè)里面，真正做好了，也挺好賺錢，行業(yè)特點(diǎn)不一樣。

廢水處理方面，我下面還會講廢氣排放，我會重點(diǎn)挑幾個板塊稍微說一說，因?yàn)槲覀兪堑禺a(chǎn)商為主，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，前面鄧總講得挺專業(yè)的，實(shí)際上要進(jìn)入到他那個圈子，因?yàn)槲覀兛蛻舨灰粯?，談住宅，客戶是個人，客戶是制造業(yè)企業(yè)，你要理解他、了解他，才能給他設(shè)計(jì)他的東西。。

這個平面，我們做這個樓，在這兒花了非常大的功夫，這個樓這一層，1棟這個樓是生產(chǎn)價(jià)值的，生產(chǎn)多少，產(chǎn)量多少，這個樓的產(chǎn)值率可以算得出來的，是固定的，把它的生產(chǎn)工藝研究清楚，你研究得比他清楚，這不難，企業(yè)做自己的容易，但對整個工藝不一定有你這么了解，你請工藝專家，優(yōu)化，把標(biāo)準(zhǔn)工藝在這個平面上畫下來。

現(xiàn)在大量空間，客戶來租了，建立廠房申請通不過，都是搞關(guān)系，最后把它搞過了，你才能幫客戶解決這個問題?，F(xiàn)在我們先有客戶，先把工藝定下來，最后才能把平面定下來，難是難在這兒，工藝就得要研究得非常非常清晰。

這是一個典型的工業(yè)流程，因?yàn)樗荊NP，我們拿這個圖給客戶看的時候，他就知道你比我專業(yè)，我就省心，你都幫我研究清楚了，我把我的東西都告訴你。這是我們做的一個很細(xì)的東西，因?yàn)槲覀冊谏钲谄荷接形辶f平米，都是生物類園區(qū)。

這是廢水問題，我簡單說，一般是設(shè)備沖洗、常規(guī)沖洗，其他品類，這個水都要錢的，排不進(jìn)市政管道的，專業(yè)車輛上門來拉，環(huán)保局一家，還有一家民企，整個企業(yè)就這兩家，你打電話，上門來拉，罐車裝不滿也是一罐的，企業(yè)怎么可能裝得滿？裝不滿，大企業(yè)可以，小企業(yè)沒有，所以企業(yè)就先用桶存在企業(yè)里面，政府來檢查肯定不行，你存著像定時炸彈，企業(yè)很困惑，一路就玩這個游戲。后來我們現(xiàn)在的做法是又增加了兩根管，就5根管，實(shí)際上就是細(xì)分，我們了大量的統(tǒng)計(jì)，至少能減一半，有一半不用收費(fèi)，原來沒有那兩根管就不行。

后來我理解做產(chǎn)業(yè)挺難的，工藝5-10年，工藝升級有一個簡單的課程，從外行來看不懂，就是管道會越來越多，管道多了，這個樓能不能裝得下？這是工業(yè)廠房五年，十年，外立面到處爬著管，這是一個特征。

所以大家從這兒也能看得出來，現(xiàn)在你只要考慮到這一點(diǎn)就會有辦法，我們在設(shè)計(jì)上不能做玻璃幕墻，玻璃幕墻以后管子走不到外面來了，爬也爬不上去，在一個樓的平面上規(guī)劃專門的，以后管不夠的就從這兒有一個洞鉆出去，不太影響立面，把它規(guī)劃好就好了，做玻璃幕墻，這個也被政府批了，說你們就為了省錢，我們邊上還有一個園區(qū)跟我們同時拿的地，他們那個高檔，你們這個就為了省錢。我們也給他們解釋一通，就看政府信不信，最后客戶信，這些問題都要考慮到。

廢氣，一個平面分成三個單元，10層樓，每層樓都有一根管到上面，跟家里的抽油煙機(jī)不一樣，二樓有一根管上屋面，三樓也有一根管到屋面，獨(dú)立的，十層樓就十根管，所以我們又留了一個排風(fēng)口，排風(fēng)口有60個，所以我們屋面做不了太陽能(000591)，每個排風(fēng)口還加設(shè)備處理廢氣才能排放，處理完了排到大氣里，，否則制藥階級根本進(jìn)不來。

這是一個危廢通，我們原來的園區(qū)怎么辦？管道不夠多，只能在企業(yè)里存著，存的時間長了，政府不干，時間短了費(fèi)錢，車裝不滿，說白了，很簡單，危廢通就是一個滴滴拼車。我說完了大家都明白，滴滴拼車簡單，但為什么現(xiàn)在還沒有人做？就一條，坪山有1000家醫(yī)藥生物企業(yè)，有六七百家，每一家排什么危廢，每天的排放量多少，這兩個數(shù)據(jù)要掌握，否則拼車拼不出起來，這是一個工作量，五六百家企業(yè)能不能全了解？如果全了解就拼，每個企業(yè)都高興，去年我們這個坪山拉了五十多噸出去。

這就是運(yùn)營服務(wù)，企業(yè)到你的園區(qū)，租金是租金，直接服務(wù)他的主業(yè)，這是他危廢，他的成本降低了。

這是我們在設(shè)計(jì)上，搞了一個非常有特點(diǎn)的設(shè)計(jì)，你租的是4樓，廢水處理在3樓，3樓的房間是你的，跟4樓一塊兒租，3樓的廢水處理在2樓，否則就面臨同城排水，那個太貴了，效率也不行。

我們把它數(shù)字化以后，直接跟環(huán)保局聯(lián)網(wǎng)，環(huán)保局不用上門抽查，每天都看到數(shù)據(jù)變化，不用上門抽查，這樣就放心，你這個是綠色園區(qū)，免檢。但沒有這套東西，他怎么給你免檢？這個不能搞關(guān)系。

這是排風(fēng)，剛剛鄧總也講了，排風(fēng)也很重要，原來不上樓，排風(fēng)就不重要，自己排風(fēng)、進(jìn)風(fēng)，但上樓以后，你的排風(fēng)是別人的進(jìn)風(fēng)口，一定要同側(cè)進(jìn)風(fēng)，排風(fēng)也在一側(cè)，把它規(guī)劃好，這是工業(yè)上樓才面臨的問題，如果不上樓就沒有這些問題。

后來又形成了一個，8月份應(yīng)該會發(fā)布，如果不發(fā)布就9月份，深圳市全國應(yīng)該是第一例城市級別生物醫(yī)藥企業(yè)工業(yè)上樓的設(shè)計(jì)指引，你這個樓怎么設(shè)計(jì)，就是用我們的作為實(shí)踐，我們形成這樣一套東西，形成指引，如果工業(yè)上樓，根據(jù)那個做，建一個園區(qū)，制藥企業(yè)、醫(yī)藥企業(yè)用得了。

制藥對空間的要求比較高，對危廢的要求比較高，所以它的空間解決了以后，向下就有點(diǎn)降維打擊了，一般的行業(yè)就容易辦了。我也給大家作一個匯報(bào)，這個園區(qū)已經(jīng)竣工了，我們也租了不少客戶，大家可以去看。

別的不細(xì)講了，我這邊比較有特點(diǎn)的是跟華潤合作得好，現(xiàn)在我們把資產(chǎn)分成三類：重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和中資產(chǎn)，重和輕都是跟華潤合作，所謂的中資產(chǎn)是不輕不重。在廣東還做了不少包租的園區(qū)，都是跟政府成立合資公司，他建的園區(qū)，你去包租。

我后來總結(jié)這個模式，是既要還要，政府，區(qū)委書記和區(qū)長要產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，要產(chǎn)值稅收，但投資公司要租金，錢是我掏的，房子是我建的，你不給我交租金，我賬平不了，他要你包租的好處是賬平了，也不要漲租金，只要賬算平了就可以了。這也是中國一個特點(diǎn)，反正各級都要滿足到，否則生意也不做不長。

我們跟華潤這個是一個輕資產(chǎn)的公司，現(xiàn)在做得還不錯，今年有三四千萬的利潤，明年會更多。這個公司，我們以后想奔著上市去的。我們把自己定位成“一個專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)商”，我把園區(qū)建好、租好，再交給你，可以做到這兒，全過程的服務(wù)。

我們還是兩個領(lǐng)域，這還是很重要的，我理解很深，你不懂，服務(wù)還是做不出特點(diǎn)來，招商也招不出特點(diǎn)來，你憑什么招商？我原來總是問這個問題，我一直說招商是偽命題，政府可以招商，企業(yè)憑什么招商？沒有抓手，只有服務(wù)才是你的抓手，服務(wù)好，就圍繞著生物類的服務(wù)好，讓客戶到我的園區(qū)生產(chǎn)很方便，成本很低，效率高，以這個吸引客戶招商。

所以現(xiàn)在是智慧領(lǐng)域、健康領(lǐng)域，幾大產(chǎn)業(yè)，幾個服務(wù)平臺，現(xiàn)在PE、PCO，前面產(chǎn)業(yè)咨詢，比較多的是EBC，現(xiàn)在我們比較多的項(xiàng)目是跟央企合作，現(xiàn)在我做的一個重慶項(xiàng)目也是，重慶高新園區(qū)，央企搞EBC，這都屬于市場拓展的領(lǐng)域，但我個人認(rèn)為搞產(chǎn)業(yè)園區(qū)，跟商業(yè)運(yùn)營是一樣的，一個商業(yè)運(yùn)營，擅長運(yùn)營某一類的商業(yè)，不可能所有商業(yè)空間，社區(qū)商業(yè)也能搞，家庭消費(fèi)為主的也能搞，不可能，商業(yè)運(yùn)營也要定位，有點(diǎn)也是一樣，萬豪就是萬豪，經(jīng)濟(jì)型酒店，萬豪能做嗎？不能做，總歸有一個細(xì)分。

這是我上午說的，房地產(chǎn)如果從這個角度來說，我覺得未來空間很大，擁有者是擁有者，他總要運(yùn)營這個空間，如果我們能打造某一方面的能力，不要全能，某一方面，我只會運(yùn)營某一類空間就可以了，就足以了，中國這么大，生意已經(jīng)足夠你做了，但一定圍繞著這一類的客戶，理解客戶，把這個客戶的痛點(diǎn)給服務(wù)好，運(yùn)營就成立了，加上資產(chǎn)拓展，至少它是一個掙錢的業(yè)務(wù)了，能不能做大，這個我們不能奢談，至少我們可以掙錢。

因?yàn)樗且粋€品牌，品牌要積累，就像葛總有品牌，他做了張江，沒有張江，財(cái)政局局長出來，談了也沒有用，這就是品牌，他做了這么多年，他有一個積累，運(yùn)營的好處就是他有積累。難處就是你第一天很難，你沒品牌的時候要生存，這就是難，我說窄門之路就是這個意思。

你做了十年，人家總歸認(rèn)識你，你是干什么的，碰到這個事就找你，但是第一年就很難，人家問我，劉總，第一年是怎么來的？我還有幾個地產(chǎn)項(xiàng)目，我主業(yè)不是做這個，但我在房地產(chǎn)行業(yè)待了二十多年，掉餡餅也會掉一個在你邊上，真的會，早年是靠地產(chǎn)活的，產(chǎn)業(yè)需要培育和花錢的，不花錢怎么把能力培養(yǎng)出來？

到現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)是培養(yǎng)出來了，地產(chǎn)又陷入了困境，產(chǎn)業(yè)救不了地產(chǎn)?，F(xiàn)在創(chuàng)業(yè)也一樣，如果想搞一個運(yùn)營的，實(shí)際上就是前期可能需要投入，其實(shí)我總覺得就像你搞一個餐飲店，今天你決定做餐飲店，做得好也掙大錢。當(dāng)然，做不好也有賠錢，這是正常狀態(tài)，任何行業(yè)回到正常狀態(tài)就對了，原來房地產(chǎn)不正常，你怎么搞都賺錢，它就不正常了，所以這個長久不了。

就是我上午說的，光明的大道要好走，沒有這個路，世界上大概從哲學(xué)味道，從宗教味道叫做窄門之路，這是圣經(jīng)上的一個說法，通向永生會告訴你，但是很難，我理解這個世界上正常的路是這個路，還有一個路是寬門，容易走，但走不到底，就是通向用生，走不到永生，大概就是這個意思。