扛不住了！溫州頂級富人區(qū)房價也要崩盤？

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【資料圖】

在說這個話題前，想先跟大家聊個故事。

據(jù)說法國皇帝拿破侖三世在每次宴會上，所有的餐具都是銀制的，但只有他自己的一個碗是鋁制品。

因?yàn)樵诋?dāng)時的社會下，冶煉鋁的技術(shù)還非常落后，冶煉金銀的技術(shù)相對比較成熟，所以鋁比銀稀缺，更比銀尊貴。

而隨著現(xiàn)代社會發(fā)明了電解鋁的技術(shù)，鋁的產(chǎn)量得到提升，鋁也就泯然眾人矣。

圖源：化學(xué)幫幫忙

以此為鑒，溫州樓市如出一轍。

自從這幾年的經(jīng)濟(jì)萎靡不振之后，覆巢之下豈有完卵，溫州所有的剛需改善盤都是一路暴跌，那濱江CBD的豪宅能夠獨(dú)善其身嗎？

回顧以往，CBD的豪宅一直都不愁賣，除了地段的天賦異稟，以及更多的政策傾斜，還有一部分原因，是因?yàn)楹苌儆型瑫r期的產(chǎn)品競爭。

正如早期的濱江上品、江山云起、華潤九悅等都成為了當(dāng)初的豪宅標(biāo)桿，天樾璽也在去年憑借產(chǎn)品差異化和頂奢配置一家獨(dú)大。

而在今年，“不愁賣”的局面徹底被打破！

隨著瑞府的入市，明顯可以感覺到CBD的可選擇性更多，如今時代濱江瑧品也計(jì)劃將于6月6日開盤，正式奠定濱江CBD三足鼎立的局面。

三個項(xiàng)目在產(chǎn)品力上各有千秋，但根據(jù)公開的一房一價來看，時代濱江瑧品的大面積產(chǎn)品價格直接把價格捅破了溫州當(dāng)下的天花板！

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根據(jù)溫州房管網(wǎng)顯示，時代濱江瑧品這次首開的毛坯普惠折后均價約46159元/㎡，最低33200元/㎡，最高達(dá)到了65500元/㎡,價差拉開非常之大。

而這樣中高層的價格不僅有點(diǎn)貴，更是創(chuàng)下了近幾年的新高！

以項(xiàng)目4#、5#10樓以上的房源為例，建面約170-270㎡的均價約在4.7-5.4萬元/㎡。

因?yàn)闃潜P北面地塊為規(guī)劃中的鹿角灣項(xiàng)目，所以時代濱江瑧品的江景視野還具有不確定性。而且從項(xiàng)目公布的戶型圖來看，大部分還都是廚房、廁所以及一個小臥室看江。

鹿角灣項(xiàng)目丨圖源：溫州房產(chǎn)圈

要知道板塊內(nèi)的大部分豪宅設(shè)計(jì)，基本都是大橫廳面框+大面積落地玻璃窗的無敵江景，所以嚴(yán)格意義上，時代濱江瑧品最多只能算是有二線江景視野的盤而已。

華潤九悅實(shí)景圖

萬科翡翠濱江實(shí)景圖

很多人肯定不理解只是最多有江景視野的新盤怎么就創(chuàng)下了價格新高，然而那些真正具備一線江景視野的樓盤卻不溫不火！

以更加具備江景視野優(yōu)勢的的華潤九悅為例。根據(jù)溫州豪宅4月份的成交數(shù)據(jù)，已經(jīng)交付的華潤九悅成交了4套建面約182㎡高樓層房源，毛坯單價在5.1-5.5萬元/左右。

可以明顯看到，濱江瑧品170、210方的價格竟與華潤九悅部分182方的價格持平；而濱江瑧品4號樓2201、2101室的210方約5.4萬元/㎡，也跟華潤九悅成交的最高價屬于同檔次，只是這讓華潤九悅的業(yè)主情何以堪？

華潤九悅的北側(cè)是萬象綜合體，中高樓層的江景視野無遮擋，又是大橫廳享受甌江風(fēng)情！而時代瑧品的北面是鹿角灣項(xiàng)目，規(guī)劃還有很大的不確定性，這一點(diǎn)從臻品的戶型設(shè)計(jì)上來看，房開也沒有做北向的大橫廳，房開是否也覺得將來鹿角灣的影響，從而沒有做大橫廳，只是把大部分戶型的廚房，衛(wèi)生間做向北面？

然而，就是這樣的情況下，臻品本次開盤的部分中高層以上的房源的定價卻與現(xiàn)房的華潤九悅旗鼓相當(dāng)，這個價格是真定貴了...

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即便如此，你們以為當(dāng)初購買華潤九悅的業(yè)主賺了嗎？

并沒有！

先來看華潤九悅182方的房源！

圖源：溫州房哥

根據(jù)溫州房管網(wǎng)顯示，華潤九悅6#25層以上的高樓層房源含裝均價約4.85萬元/㎡，而在次新房市場，部分高樓層成交均價約在5.1萬元/㎡，價差在3000元/㎡左右。

再來看下華潤九悅二排121、139方的房源！

通過溫州房管網(wǎng)數(shù)據(jù)，2幢中樓層建面約121㎡的房源開盤含裝均價約為3.8萬元/㎡，而在次新房市場，華潤九悅成交了2套同面積房源，成交均價約為4.1萬元/㎡，價差在3000元/㎡左右。

總結(jié)下來 ，華潤九悅在次新房市場的大部分房源都在原價基礎(chǔ)上增加了約3000元/㎡上下！

眾所周知，華潤九悅開盤時一房難求，中簽率僅有15%。真正能買到的人也要根據(jù)身份地位的高低，付出相應(yīng)的代價。

再加上2020年首開到交付期間，這兩年多的利息，這些代價+利息基本也可以抹平次新房外加3000元/㎡的價差，所以華潤九悅的業(yè)主并沒賺，甚至部分二排的房源還有虧損。

圖源：華潤置地寧波片區(qū)

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再來參考今年1月交付的碧桂園濱江壹號。

根據(jù)溫州豪宅的數(shù)據(jù)顯示，在第一季度中，碧桂園濱江壹號在次新房市場共成交了5套房源。

賣出的這5套房源均價約為4.2萬元/㎡，而項(xiàng)目當(dāng)時三期的開盤含裝均價約在4.2-4.4萬元/㎡左右，兩者相對比價差不大，基本等于原價出售，對于房東而言，虧了部分利息。而最近這一個多月，濱江一號更是沒有一套成交！

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這些年，溫州那些剛需改善盤為何難逃降價的命運(yùn)？

除了深受市場經(jīng)濟(jì)的影響，還有一部分原因是因?yàn)楣?yīng)量飽和和同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重，讓溫州樓市漸漸偏向了買方市場。

濱江CBD的豪宅在那些年能夠穿越樓市周期，正是因?yàn)樽裱恕拔镆韵橘F，房以貴為尊”的道理。

但如今甚至以后的很長一段時間內(nèi)，都很難再有曾經(jīng)的輝煌，因?yàn)檫@兩年濱江CBD的供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，尤其是在時代瑧品的入市，更將會成為打響濱江CBD市場價格促銷戰(zhàn)的導(dǎo)火線！

隨著時代瑧品的入市，天樾璽、璽上、瑞府、臻品四大豪宅的供應(yīng)量就達(dá)到了四十多萬方，再加上今年還要陸續(xù)交付的濱江上品、江山云起等項(xiàng)目，整個板塊的次新房和新房市場供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到了5000多套。

當(dāng)一個板塊在一段時間突然涌入幾千套房源，各個項(xiàng)目的稀缺價值就被同質(zhì)化，對整個新房市場也是洪水般的沖擊。

要知道當(dāng)年華潤九悅所處的樓市可是一片向好，而且同期沒有競品的情況下，也只是勉強(qiáng)做到不虧，如今供應(yīng)量巨大，誰敢保證還能達(dá)到華潤九悅的回報？

就像之前天量供應(yīng)的七都、浙南科技城、蒲州等板塊，唯一的出路就在降價這條道路上瘋狂內(nèi)卷。

或許有人認(rèn)為濱江CBD的土地稀缺，且很難有后續(xù)供應(yīng)，護(hù)城河更為牢靠，但同樣天賦異稟的中央綠軸板塊，土地更是稀缺，可是保利天悅也難逃降價的命運(yùn)。

多賤寡貴！任何產(chǎn)品只要多了，價格就無法堅(jiān)挺，當(dāng)下CBD豪宅市場無論次新房還是新房市場明顯供大于求，我們可以讓子彈再飛一會兒…

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