同時，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前港股上市房企中，僅剩下7家保住了公開信用，新城發(fā)展即位于其中一席。這也意味著新城握住了通往行業(yè)下半場的船票。

【資料圖】

村上春樹在《海邊的卡夫卡》中曾言：“當(dāng)你穿越了暴風(fēng)雨，你就不再是原來的那個人?！逼髽I(yè)發(fā)展亦如是。穿越不平凡的2022年，新城控股（601155.SH，簡稱“新城”）的前路越發(fā)清晰。

新城財報顯示，2022年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。

地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，新城能保持盈利，源于培育多年的商業(yè)業(yè)務(wù)已帶來顯性回報。2022年，其商業(yè)運營總收入首超百億。物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)貢獻了近67億元的毛利。

同時，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前港股上市房企中，僅剩下7家保住了公開信用，新城發(fā)展即位于其中一席。這也意味著新城握住了通往行業(yè)下半場的船票。

千帆過盡，新城不敢自滿和放松。這家以駱駝為精神圖騰的企業(yè)，思考得更多的是未來發(fā)展。在2022財年業(yè)績會上，新城董事長王曉松首次公開提出對標另類投資巨頭博楓資產(chǎn)的構(gòu)想。

01雙輪驅(qū)動

2022年，地產(chǎn)行業(yè)不景氣，房企虧損面繼續(xù)擴大。在A股和港股上市內(nèi)房企中，有40家房企陷入稅后凈虧損，虧損合計超過1700億元。

新城亦難逃行業(yè)大勢的影響。2022年，新城計提存貨跌價準備59.66億元，影響了凈利潤。2021年，其已計提存貨跌價準備48.5億元。

在2022財年業(yè)績會上，新城控股董事長王曉松表示：“在過去兩年資產(chǎn)價格下跌的過程中，我們在財務(wù)報表里已充分釋放了相關(guān)的風(fēng)險?！蔽磥?，新城或?qū)⑤p裝上陣。

同時，在地產(chǎn)下行期，新城雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略逐漸發(fā)揮優(yōu)勢。高毛利的商業(yè)業(yè)務(wù)，均衡了公司的盈利能力。

截至3月25日，公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到198座，進駐全國141個城市。截至2022年末，吾悅廣場開業(yè)面積近1320萬平方米，出租率達95%。

2022年內(nèi)，其商業(yè)運營總收入達到100.06億元，同比增長16%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)，實現(xiàn)不含稅收入超92億元，毛利率高達72.6%，最終貢獻毛利67億元，占公司總毛利由上一年的17%提升至29%。

自2021年以來，新城的商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當(dāng)期利息支出。2022年年報顯示，該比例為1.64倍。

新城管理層在業(yè)績會上稱，2022年內(nèi)，所有在營的吾悅廣場均發(fā)生過品牌閉店的情況。在此背景下，吾悅廣場仍彰顯韌性。2022年，吾悅廣場的年客流總量達到10.73億人次，同比增長了1%；銷售總額652億元，同比增長14%；會員總數(shù)為2071萬人，增長了37%。

新城管理層在業(yè)績會上表示，2023年，公司計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

02輕重并舉

新城在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已走過14年，完成近200座吾悅廣場的全國化布局。關(guān)于新城的未來，掌門人王曉松還有更多、更新的構(gòu)想。

“吾悅廣場推行輕重并舉的商業(yè)模式已有所成效?！蓖鯐运稍跇I(yè)績會上表示，截止2022年末，新城已布局的194座吾悅廣場中，有37座為輕資產(chǎn)。

他舉例道，2021年12月，新城在宿遷泗陽簽約了一個輕資產(chǎn)商業(yè)項目。該項目于2022年9月重新開業(yè)。新城接手后，商場的出租率由此前的26%提升至100%，當(dāng)年實現(xiàn)商業(yè)運營總收入3400萬元。

截止2022年末，新城吾悅廣場合作品牌鋪位共計2.8萬家，合作的品牌總數(shù)達1.1萬個，其中聯(lián)發(fā)品牌為57個，標桿品牌達53個。

在2022財年業(yè)績會上，新城高級副總裁、CFO管有冬將公司發(fā)展商業(yè)輕資產(chǎn)的優(yōu)勢總結(jié)為三個方面。

一是先發(fā)優(yōu)勢，“新城已拉開了布局，在全國范圍內(nèi)所有值得深耕的區(qū)域里面都擁有了團隊，積累了政府、項目以及供應(yīng)商資源”。

二是擁有一支具備資源統(tǒng)籌及管理能力的商業(yè)團隊，“這兩年公司一直把核心人才的保留作為重要考核指標”。

三是守住了公開信用，“我們看到市場上大部分的資金方以及業(yè)主方都有這方面的訴求”。

伴隨著商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代，新城亦更加強調(diào)“深度運營”的理念?！斑@要求我們由空間運營轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩暨\營，由招商思維轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營思維，最終提高商場坪效和銷售額，實現(xiàn)與租戶的共贏?！蓖鯐运煞Q。

今年3月，國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布通知稱，支持商業(yè)地產(chǎn)REITs的申報，這意味著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)即將打通“投融建管退”的閉環(huán)。種種變化，讓新城思考未來的發(fā)展模式。

“未來房地產(chǎn)行業(yè)的資金方、運營方、土地方和建造方的角色將分開。”王曉松稱，近兩年新城內(nèi)部一直在研究搭建資管平臺，“現(xiàn)在國內(nèi)的環(huán)境已經(jīng)剛好到了做這件事的節(jié)點”。

新城已提出“3+1+N”的戰(zhàn)略，即夯實商業(yè)管理、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)三大板塊，建立資管平臺，發(fā)展吾盛能源、康養(yǎng)服務(wù)等消費服務(wù)業(yè)務(wù)。2023年，將是新城大資管戰(zhàn)略落地的元年。

03突破性融資

2022年是房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險出清的一年。新城控股恪守財務(wù)紀律，確?，F(xiàn)金流安全。

截至2022年底，新城在手現(xiàn)金余額315億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。

2022年，公司整體平均融資成本微降至6.52%；期末融資余額為712.7億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位；此外，合聯(lián)營權(quán)益有息負債大幅降至60.62億元，半年內(nèi)壓降30.82億元。

在償債方面，新城堅守底線思維，2022年償還境內(nèi)外公開市場債券近128億元，這讓其收獲了監(jiān)管機構(gòu)和資本市場的認可。同時，新城在融資端多次突破，收獲增量資金。

在債券融資方面，2022年5月，新城通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)；去年6月，新城環(huán)球發(fā)行1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，為彼時房企首筆無增信措施的美元債；去年9月和12月，在中債增全額擔(dān)保支持下，分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發(fā)債最低利率水平；去年12月，公司150億元中票注冊額度獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持。

在股權(quán)融資方面，新城已提出募資總額不超過80億元的A股定增計劃，其中24億可用于補充流動資金，其他部分將投向公司的在建項目。該計劃已于今年3月13日通過了董事會的審議，于3月29日通過了股東大會的審議，后續(xù)將上報至交易所申請注冊。

此外，商業(yè)地產(chǎn)REITs已放開申報，新城有機會獲得更多融資，并優(yōu)化吾悅廣場的估值體系。

新城管理層在業(yè)績會上稱，今年將加強內(nèi)部融資管理體系的建設(shè)和外部融資結(jié)構(gòu)性的破局，獲取股權(quán)類的資金和長期的資金。

4月3日，新城發(fā)展在電話會上稱，預(yù)計后續(xù)能夠以吾悅廣場TOD資產(chǎn)為抵押，獲得超400億元的有抵押融資，可覆蓋超過200億元的境內(nèi)外債券到期及回售兌付。4月4日，新城2026年到期美元債創(chuàng)2個月最大漲幅。