近日，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（下稱《批復》）重新界定了爛尾樓中不同債權之間的順位關系——購房者債權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權。

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在業(yè)內(nèi)看來，《批復》內(nèi)容雖然不長，但對買到爛尾樓的業(yè)主來說意義重大。北京云亭律師事務所合伙人李舒對記者表示，相比既有司法解釋，《批復》放寬了購房者對房屋交付請求權優(yōu)先的條件，而且首次明確了消費者退款權利優(yōu)先。

有機構(gòu)分析認為，新規(guī)有利于保護消費者權益，提升樓市消費信心。

不過，對于銀行業(yè)來說，《批復》的影響可能更為復雜。不少分析認為，新規(guī)意在保護消費者的同時更好地引導“保交樓”，銀行未來對房企項目各類資金集中在一家銀行的要求可能會增加。

爛尾樓消費者交付權得到更多保證

4月21日，據(jù)河南省高級人民法院（下稱“河南高院”）消息，《批復》已于2023年2月14日由最高人民法院（下稱“最高法”）審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行。

這一司法解釋也是對河南高院《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》的批復，主要圍繞人民法院在審理開發(fā)商因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關糾紛案件中，涉及的商品房消費者權利保護問題。

《批復》中最大的變化在于對購房者物權和債權的保護。

在房屋交付請求權方面，《批復》相比最高法2015年頒布的《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》），對購房者權益保護的條件有所放松。

具體來看，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

此前《規(guī)定》曾明確，在金錢債權執(zhí)行中，買受人（購房者）對登記在被執(zhí)行的地產(chǎn)開發(fā)商名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的50%。

“因為（首套房）首付比例一般是30%，所以此前司法解釋規(guī)定的50%的門檻規(guī)定在過去也一直存在爭議，很多購房者會卡在這個比例上面?！崩钍鎸τ浾弑硎荆碌乃痉ń忉屧试S購房者在一審法庭辯論終結(jié)前支付剩余價款（從而實現(xiàn)交付請求權優(yōu)先），是結(jié)合當前房地產(chǎn)行業(yè)背景，在物權上給予了消費者更大的保護。

這也意味著，當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商因涉及訴訟案件相關資產(chǎn)被執(zhí)行時，購房者至少可以通過支付尾款方式“保住”房子。

債權順位關系大變化

業(yè)內(nèi)最為關注的內(nèi)容是，《批復》首次明確了購房者債權優(yōu)先。新規(guī)要求，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

而按照2021年1月1日開始施行的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

這也意味著，當樓盤爛尾尤其開發(fā)商破產(chǎn)清算等極端情況下，購房者可以優(yōu)先得到清償。“最近幾年，在這類爛尾樓案子中，不少地方（法院）已經(jīng)對消費者權益有所傾斜，但是因為沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，所以各地差異比較大?！崩钍姹硎?。

從既往案例來看，爛尾樓購房者、建設工程承包商、銀行三方之間，購房者往往處于弱勢，如今債權順位關系生變也會影響司法解決糾紛的過程。

分析認為，新規(guī)意在保護消費者的同時更好地引導“保交樓”。有銀行業(yè)人士對記者表示，為減少損失，銀行接下來可能會要求開發(fā)商將同一項目相關資金統(tǒng)一集中在一家銀行。

有分析認為，在抵押權“不值錢”的情況下，銀行對預售資金監(jiān)管將更加重視，這有助于緩解預售資金被挪用的亂象。

這些如何界定？

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，開發(fā)商資金鏈告急進而出現(xiàn)部分樓盤爛尾事件，很大程度上影響了需求端信心。

浙商證券研究指出，《批復》支持爛尾樓業(yè)主退款，是明確了“居住權”大于“財產(chǎn)權”的原則。在當前“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”大背景下，有助于提高爛尾樓欠款的清償率，尤其有助于此前停工現(xiàn)象較為嚴重的城市恢復購房信心。

不過，因為內(nèi)容簡短，《批復》也存在幾個模糊地帶，比如，如何界定“以居住為目的”？怎樣判斷“房屋不能交付且無實際交付可能”？

對此，李舒對記者表示，“以居住為目的”一般會依據(jù)是否為購房者所在城市的唯一居住用房，但也會根據(jù)實際情況有一定裁量空間。

“無交付可能有幾個維度，一個是開發(fā)主體是否有交付能力，一個是房子本身沒有交付可能，這就涉及一定的施工階段認定標準。但是多數(shù)消費者還是希望要房子（而不是退錢）的，所以從過去的案例來看，‘無實際交付可能’主要發(fā)生在開發(fā)商進入破產(chǎn)程序的情況下?！崩钍姹硎?，由于司法解釋尚未作出詳細說明，未來還會有一定的自由裁量和在司法實踐中進一步明確的空間。