7月5日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2023年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》報(bào)告顯示，隨著2023年下半年拉開(kāi)序幕，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)略有分化。就北京而言，一方面辦公樓市場(chǎng)租賃需求轉(zhuǎn)弱、租金再度下探；另一方面零售市場(chǎng)迎來(lái)溫和復(fù)蘇，全市租金預(yù)計(jì)將在2024年底回漲至2021年水平。

【資料圖】

報(bào)告顯示，2023年第二季度北京甲級(jí)辦公樓的整體空置率略微收縮至10.3%，但凈吸納量與一季度相比減少了1/3。雖然二季度辦公樓市場(chǎng)退租趨勢(shì)有所緩解，但租賃需求的疲軟仍然導(dǎo)致全市范圍內(nèi)的凈吸收量十分有限。

報(bào)告分析，這主要是由于回填速度慢于預(yù)期，業(yè)主面臨較大空置壓力。全市甲級(jí)辦公樓平均租金持續(xù)處于下行通道，環(huán)比下降1.8%，同比下降4.0%。鑒于當(dāng)前的市場(chǎng)情況，即使針對(duì)500平方米以下的小面積需求，業(yè)主也開(kāi)始提供可觀的租金折扣。

同時(shí)，今年年初以來(lái)的市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)并未延續(xù)，二季度租賃需求顯現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，僅有的部分搬遷需求受到了租戶方低預(yù)算的限制。當(dāng)前業(yè)主與租戶方的談判期拉長(zhǎng)，尤其是1000平方米以上的大面積租賃需求。

“近期市場(chǎng)需求復(fù)蘇仍然受限，全市租金調(diào)整期或?qū)⒊掷m(xù)至2024年?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示，租金下行將進(jìn)一步推動(dòng)租戶方借助有利市場(chǎng)環(huán)境與業(yè)主進(jìn)行談判，有望爭(zhēng)取更加優(yōu)惠的租賃條款。

相比之下，北京零售地產(chǎn)的租賃需求開(kāi)始出現(xiàn)復(fù)蘇，而這得益于大面積餐飲租賃成交。

報(bào)告顯示，今年5月，北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)29%，零售商對(duì)擴(kuò)張的預(yù)期得到改善。其中，餐飲業(yè)態(tài)積極響應(yīng)消費(fèi)需求，以最快速度推進(jìn)新店落地，第二季度新租面積達(dá)到全市增量的49%。另外，此前退租的兒童娛樂(lè)與教育業(yè)態(tài)也開(kāi)始復(fù)蘇，逐步吸納空置面積。

特別值得注意的是，2023年第二季度北京郊區(qū)的零售市場(chǎng)錄得三個(gè)新項(xiàng)目，總體量高達(dá)30.2萬(wàn)平方米，成為2018年以來(lái)的季度供應(yīng)峰值。得益于新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)率高且市場(chǎng)需求持續(xù)復(fù)蘇，市區(qū)和郊區(qū)市場(chǎng)空置率均有所回落，分別為6.2%和8.0%。新項(xiàng)目由大悅城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和華潤(rùn)集團(tuán)等市場(chǎng)頭部房企所開(kāi)發(fā)，規(guī)劃合理的市場(chǎng)定位與業(yè)態(tài)組合使這些購(gòu)物中心都取得了出色的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。

報(bào)告認(rèn)為，客流量與消費(fèi)的共同復(fù)蘇顯著增強(qiáng)了業(yè)主信心。部分頭部項(xiàng)目的業(yè)主已從新租餐飲成交中實(shí)現(xiàn)漲租，另有其他業(yè)主計(jì)劃將租金恢復(fù)至2021年水平，并積極上探漲幅空間。今年第二季度，北京市區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，郊區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比增長(zhǎng)0.6%。在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)三年的下行震蕩周期后，北京零售市場(chǎng)租金或迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

“據(jù)預(yù)測(cè)，核心及北京市區(qū)市場(chǎng)租金將在2023年底達(dá)到1.5%和2.0%的同比漲幅。全市租金預(yù)計(jì)將在2024年底回漲至2021年水平。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

記者張阿嬙