近兩年來在疫情的沖擊下，不少企業(yè)和個體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營困難加劇。

為有力支持企業(yè)生產(chǎn)，中央方面落實減稅降費政策，對普惠小微貸款階段性減息，用改革辦法激發(fā)市場活力；地方上也制定了相應(yīng)的政策支持，其中粵港澳大灣區(qū)開展的產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)，重點解決企業(yè)“用地難”、“用地貴”的難題，使量大面廣的中小微企業(yè)和個體工商戶普遍受益。

一直以來，保障性住房我們聽得多了，“產(chǎn)業(yè)保障房”概念卻鮮有提及，尤其在珠三角以外的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)保障房的實際案例并不多。集約節(jié)約用好產(chǎn)業(yè)用地，是中央和各地政府的共識，推出土地利用率更高的產(chǎn)業(yè)保障房，將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)接下來的發(fā)展重點。

(相關(guān)資料圖)

1、近年來廣東土地出讓政策頻出，旨在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地配置

廣東多地老舊工業(yè)園區(qū)普遍存在土地利用率低、投入產(chǎn)出低的“兩低”情況，工業(yè)用地問題是廣東制造業(yè)朝向高質(zhì)量發(fā)展繞不過門檻。為解決實際問題，廣東工業(yè)用地供應(yīng)模式正以降低成本為導(dǎo)向，從過去的“單一傳統(tǒng)”轉(zhuǎn)向“靈活多樣”，在土地出讓方面給予優(yōu)惠政策，實行彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合等靈活出讓方式，滿足不同產(chǎn)業(yè)的需求。2022年廣東也明確了工業(yè)用地"標(biāo)準(zhǔn)地"的概念界定、實施計劃、供地流程等，列出了各城市各產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的"標(biāo)準(zhǔn)地"指標(biāo)，包含固定投資、容積率、稅收、研發(fā)投入等要求，并再次明確了將按《廣東省制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展“十四五”規(guī)劃》為依據(jù)，推進各城市重點產(chǎn)業(yè)布局。其中產(chǎn)業(yè)保障房政策的提出重點為產(chǎn)業(yè)用地集約發(fā)展明確了方向。

實際上，產(chǎn)業(yè)保障房是廣東建立多元化的工業(yè)用地模式中一塊重要拼圖。這意味著，廣東正嘗試提高土地產(chǎn)出效率，通過產(chǎn)業(yè)保障房政策吸引大量中小企業(yè)，進一步引導(dǎo)技術(shù)、人才、資金等生產(chǎn)要素流向產(chǎn)生高效益的企業(yè)和區(qū)域。

2、珠三角不少城市已開始了產(chǎn)業(yè)保障房的探索，盡管路徑不同但目標(biāo)一致——降低中小微企業(yè)用地成本

廣東明確鼓勵建設(shè)產(chǎn)業(yè)保障房，探索只租不售的標(biāo)準(zhǔn)廠房，為中小微企業(yè)發(fā)展解決問題。

出于資產(chǎn)使用效率方面的考慮，大部分企業(yè)過去都傾向于購買土地，而不是租賃土地；但對于中小企業(yè)來說，購買土地不僅資金投入大，相應(yīng)建設(shè)周期也較長，一定程度上制約了企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展。早在2017年，廣東提出工業(yè)用地租售同權(quán)的概念，將租賃的地位和權(quán)利提高，以此緩解用地矛盾；近年更是提出滿足不同產(chǎn)業(yè)需求的工業(yè)用地供給：對大項目的產(chǎn)業(yè)用地應(yīng)保盡保，小項目則提供“保障房”，不大不小的項目可以自由選擇出讓方式，降低初始成本。

多地關(guān)于產(chǎn)業(yè)保障房政策相繼提出，廣州、中山明確劃撥工業(yè)用地建設(shè)只租不售的標(biāo)準(zhǔn)廠房；珠海兩年內(nèi)統(tǒng)籌建設(shè)2000萬㎡的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新空間，同時控制租金東部片區(qū)≤20元/月/㎡，西部片區(qū)≤15元/月/㎡；深圳將連續(xù)五年每年提供不少于2000萬㎡“高品質(zhì)、低成本、定制化”廠房空間，同時租賃價格年漲幅≤5%，并控制租金≤35元/月/㎡。直觀上，產(chǎn)業(yè)保障房解決了中小微企業(yè)存在的企業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定、資金不足、發(fā)展空間需求有限等實際問題。更進一步而言，政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)保障房，在此過程中引導(dǎo)特定的新興產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，也為經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)性與保就業(yè)發(fā)揮了積極作用。

深圳，早開展產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)。

受限于有限的土地空間與日益高漲的土地成本，從2007年起，深圳在城市更新過程中間，推出了一系列詳實的“工改工”策略，在工改M1方面，改造了大量原有的低效能、低容積率的工業(yè)用地，另外也推出了大量的新型產(chǎn)業(yè)用地M0（新型產(chǎn)業(yè)用地），強化了工業(yè)用地的保障。

2019年，深圳推出“深圳市產(chǎn)業(yè)用地用房供需服務(wù)平臺”，在全國首創(chuàng)提出了“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房”，即為滿足創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展的空間需求，由政府主導(dǎo)并按政策出租或出售的政策性產(chǎn)業(yè)用房，被眾多企業(yè)視為是企業(yè)用房中的“保障房”。

此后，深圳市南山區(qū)、光明區(qū)、寶安區(qū)均提出創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的若干措施。

佛山市在產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級過程中靈活運用產(chǎn)業(yè)保障房。

2022年，佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)已經(jīng)完成產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)25萬平方米。南海村改擬推行房券的方式，在產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級和退出過程中根據(jù)村（居）集體經(jīng)濟組織所有的集體經(jīng)營性建設(shè)用地或國有劃撥留用地以及地上房屋（非住宅用途）情況，向村（居）集體經(jīng)濟組織以及實施主體提供的產(chǎn)業(yè)保障房兌換憑證和租金收益兌付憑證。

此項舉措不僅極大的便利了企業(yè)的廠房租用，并且對零散的工業(yè)用地整合，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置均起到一定積極作用。隨著「放管服」改革的深入，中央陸續(xù)下放用地審批權(quán)限到地方政府，并出臺一系列土地政策促進城市建設(shè)和發(fā)展，探索建設(shè)只租不售的產(chǎn)業(yè)保障房，在增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給，建立工業(yè)用地全周期管理制度方面優(yōu)勢突出。

3、產(chǎn)業(yè)保障房對地區(qū)中小企業(yè)發(fā)展的促進作用

政策惠企，下好產(chǎn)業(yè)空間“棋”。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間是產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的基石，“產(chǎn)業(yè)保障房”不僅能降低中小微企業(yè)成本，更通過精準(zhǔn)招商，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)要素集聚，推動產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新鏈融合發(fā)展。近年來，廣州推動工業(yè)上樓，海珠區(qū)未來五年將力爭新增10個都市工業(yè)園區(qū)，其目的均是通過盤活產(chǎn)業(yè)空間，為企業(yè)集聚發(fā)展動能。據(jù)統(tǒng)計，廣州目前已有國家級專精特新“小巨人”企業(yè)超120家、省級“專精特新”中小企業(yè)超3700家、創(chuàng)新型中小企業(yè)超5500家。

產(chǎn)業(yè)保障房的建設(shè)，為企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，創(chuàng)造更好環(huán)境，有利于引導(dǎo)和激勵中小企業(yè)成為細(xì)分領(lǐng)域的隱形，讓產(chǎn)業(yè)集群更具有競爭力和韌性。

1、政府向相關(guān)機構(gòu)出讓土地，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，引導(dǎo)特定行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈聚集

從目前來看，產(chǎn)業(yè)保障房的招商均是圍繞近年來廣東發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，政府參與產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)有利于事先對產(chǎn)業(yè)進行規(guī)劃，實現(xiàn)精準(zhǔn)招商。

產(chǎn)業(yè)保障房所建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化廠房，目標(biāo)對準(zhǔn)多個行業(yè)的生產(chǎn)線設(shè)計，租售同權(quán)的方案更是降低企業(yè)便利入駐的門檻。例如，2019年龍崗?fù)瞥錾钲谑着I(yè)保障房項目，圍繞龍崗區(qū)寶龍新能源產(chǎn)業(yè)基地三宗行政劃撥用地向社會公開征集企業(yè)“定制化”廠房需求的公告，定制的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域為AIoT、ICT、綠色能源、電子元器件、生物和生命健康產(chǎn)業(yè)。公告發(fā)布后，征集意向企業(yè)23家，預(yù)訂率近200%。

標(biāo)準(zhǔn)化廠房示意

今年，中建科工中標(biāo)廣東省首個整街統(tǒng)籌工業(yè)保障房項目。深圳燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園工業(yè)保障房項目落位于智能座艙、自動駕駛、車規(guī)級零部件檢測認(rèn)證平臺，計劃打造世界一流的智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園。

模式靈活，適用于多類型生產(chǎn)線布局

2、面對中小微企業(yè)提供租售同權(quán)廠房，兼顧城市更新中的產(chǎn)業(yè)騰挪周轉(zhuǎn)需求

空間不足，載體缺乏尤其是高端載體缺乏，一直是制約城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一大掣肘。老舊園區(qū)內(nèi)中小微企業(yè)大都不具備長時間停工停產(chǎn)的條件，在園區(qū)改造期間，將生產(chǎn)線轉(zhuǎn)移至產(chǎn)業(yè)保障房，對企業(yè)來說依舊是有利的選擇。例如深圳寶安·西成工業(yè)區(qū)，整治范圍71279㎡，原容積率1.69，主要以加工類廠房為主，研發(fā)辦公空間較少；在其改造期間，為企業(yè)提供“高品質(zhì)、低成本、定制化”廠房空間，控制租金和價格年漲幅；同時也對特定企業(yè)引導(dǎo)，聚集到生產(chǎn)更加便利的區(qū)域。

通過對園區(qū)不同區(qū)塊實施針對性的局部拆除重建、空地新建、保留升級等方式，在舊廠房基礎(chǔ)上形成研發(fā)樓、研發(fā)生產(chǎn)樓、綜合服務(wù)樓、人才公寓等多樣化空間，用地性質(zhì)從M1調(diào)整為M1+M0，保留現(xiàn)狀建筑96765㎡，加建118055㎡，容積率提升為3.0，轉(zhuǎn)型為一個面向中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)孵化基地。隨時代發(fā)展，園區(qū)將新能源、電子、信息、設(shè)計創(chuàng)意、新媒體產(chǎn)業(yè)等新興無污染產(chǎn)業(yè)作為重點產(chǎn)業(yè)。

1、全國經(jīng)濟脫虛向?qū)?，對地區(qū)實體經(jīng)濟發(fā)展利好，中小企業(yè)數(shù)量猛增

中小微企業(yè)占我國市場主體的95%以上，它們是保障就業(yè)的主力軍，也是促進技術(shù)創(chuàng)新的生力軍。中小企業(yè)活，則社會經(jīng)濟活；中小企業(yè)興，則社會經(jīng)濟興。

2022年，我國平均每天新設(shè)企業(yè)2.38萬戶，中小微企業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過5200萬戶，其中超過70%的中小企業(yè)分布于專業(yè)服務(wù)業(yè)(含互聯(lián)網(wǎng)和科技服務(wù))、物流批發(fā)、零售和制造業(yè)。相比大型企業(yè)，中小微企業(yè)市場敏感度高、機制靈活、更具效率；但同時，中小微企業(yè)也存在規(guī)模小，抗風(fēng)險能力偏低，更易受到外部環(huán)境影響的缺點。當(dāng)下，夯實高質(zhì)量發(fā)展的根基，壯大中小微企業(yè)、激發(fā)中小微企業(yè)活力和潛能至關(guān)重要。

廣東為中小微企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)保障房，其目的正是幫助中小微企業(yè)解決資金不足、發(fā)展空間需求有限等實際問題，為其營造更好的發(fā)展環(huán)境，值得各地政府的學(xué)習(xí)借鑒。

2、各地城市更新有序進行，產(chǎn)業(yè)升級過程離不開產(chǎn)業(yè)保障房

一直以來城中村內(nèi)的工業(yè)區(qū)，由于發(fā)展初期過于注重產(chǎn)業(yè)規(guī)模，忽視遠(yuǎn)期建設(shè)，缺乏科學(xué)統(tǒng)一的規(guī)劃導(dǎo)致其產(chǎn)業(yè)分布相對分散，多數(shù)企業(yè)單兵作戰(zhàn)，集群效應(yīng)難以充分發(fā)揮。將傳統(tǒng)老舊工業(yè)園區(qū)升級改造，是各地城市發(fā)展的大勢所趨、必由之路，而產(chǎn)業(yè)保障房的建設(shè)充分解決園區(qū)升級改造期間的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移安置問題，保障企業(yè)存續(xù)。因此加快完善產(chǎn)業(yè)保障房開發(fā)建設(shè)機制和分配體系，引導(dǎo)市場化力量投入完善產(chǎn)業(yè)保障房運營體系和管理機制勢在必行。

對于企業(yè)而言，憑此機會提升臟亂差的落后形象，方便開展技術(shù)改造和裝備升級，提升企業(yè)綜合競爭力。對于區(qū)域而言，老工業(yè)園區(qū)通過土地置換，可騰出空間引進優(yōu)質(zhì)項目，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和城市人居環(huán)境的改善。

2023年以來制造業(yè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資均保持較高增速，經(jīng)濟發(fā)展逐步向高端制造轉(zhuǎn)型，基建逆周期調(diào)節(jié)作用明顯；鞏固壯大實體經(jīng)濟，推動高質(zhì)量發(fā)展，離不開中小微企業(yè)。隨著中央政策的推進，產(chǎn)業(yè)保障房模式也可能像此前的創(chuàng)新用地一樣，被越來越多地方政府所采納。

因為產(chǎn)業(yè)保障房的原則是“保本微利”，其租金通常僅為同地段市場價的一半，可以預(yù)見，產(chǎn)業(yè)保障房推出，首當(dāng)其沖的一定是商辦領(lǐng)域，其次是普通的工業(yè)地產(chǎn)項目。而且，目前很多工業(yè)上樓項目已經(jīng)開始“自我內(nèi)卷”，大打價格戰(zhàn)，這也會在很大程度上影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的平衡。因此，在實際操作中，產(chǎn)業(yè)保障房的供應(yīng)節(jié)奏非常重要，如果在政策推行過程中，能夠根據(jù)市場需求調(diào)整供應(yīng)計劃，循序漸進規(guī)劃空間指標(biāo)，對企業(yè)、對市場都會是一件利好；反之，過量產(chǎn)業(yè)保障房集中供應(yīng)可能會導(dǎo)致供過于求或超前供應(yīng)，進而造成大量空間浪費。